关于将各地住房置业融资担保公司.docVIP

PAGE PAGE 6 2011年第 2011年第1期（总第18期） 关于将各地住房置业融资担保公司 改组为政府住房担保公司（局）的建议 张 桥 云 报 送： 全国人大办公厅 全国人大财经委 国务院办公厅 国务院政策研究室 国务院发展研究中心 国家发展与改革委员会 财政部 中国人民银行 国家统计局 国家税务总局 国家审计署 四川省省委、省政府 四川省人大 四川省政协 本期特报： 住房与城乡建设部 2010年12月召开的中央经济工作会议指出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁租房，缓解群众在居住方面遇到的困难。”并首次明确提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是党中央切实关心住房困难群众和分层次解决城市家庭住房问题的重要举措。 保障性住房包括公共租赁住房和经济适用房两种形式。从住房供给来源看，前者主要靠政府提供，后者则要用“政府+市场”机制供给；从住房需求来看，前者主要满足城市低收入或极低收入家庭，后者适用于中等略偏低、中等和中等略偏高收入家庭（即“夹心层”）；从住房获得方式或成本来看，前者采用“个人支付+政府补贴”方式，后者则通常需要向商业银行申请住房按揭贷款才能购买住房。 相对于公共租赁住房，经济适用房对解决城市家庭住房更为重要，是解决城市“夹心层”家庭住房的主要形式，然而这离不开银行的信贷支持。因此，要充分发挥经济适用房在解决城市家庭住房中的作用，必须建立鼓励银行向经济适用房购房者贷款的机制，其中的关键在于帮助银行转移或降低信用风险。为此，特提出将目前各地住房置业担保公司改组为政府住房担保公司（局）专门从事经济适用房住房担保的建议。 为什么要专门建立政府住房担保公司 商业银行是否发放住房抵押贷款主要看借款人是否具有足够的首付，以及良好的偿还能力和偿还意愿。但是，经济适用房购房者收入水平属于中等或中等略偏低的家庭，其支付首付的能力和按期偿还本息的能力普遍不足，而且宏观经济波动容易导致这一群体借款人发生违约。理论研究和实际工作表明，商业银行发放的经济适用房抵押贷款的信用风险要比一般商品房的信用风险更高。如果按照商业银行一般抵押贷款标准审贷，大多数经济适用房借款人是不合格借款人，这将导致商业银行难以大规模和持续性的向中低收入家庭发放住房抵押贷款。 通过经济适用房来解决中低收入家庭住房问题的关键有两条，一是降低或转移商业银行抵押贷款的信用风险以提高银行的放贷意愿；二是降低经济适用房购房者的首付比例以解决其贷款准入问题（现行首付30%的“共同性”标准对“夹心层”家庭来讲偏高）。如果这两个问题得不到有效解决，党中央的政策就难以落到实处。 要建立“符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，需要建立两个担保体系，即与保障性住房体系对应的担保体系和与商品房体系对应的担保体系。其中，商品房担保体系按市场规则运行，而保障性住房担保体系则应该以政府为主导来建立。前者以盈利为目的，后者则以帮助中低收入家庭获得银行贷款并实现居有其所为目的。 现行住房置业融资担保公司存在的问题 1998年后为配合我国住房制度改革，拓宽购房融资渠道，我国各地住房管理部门先后成立了具有政府背景的住房置业融资担保公司，这对促进我国房地产市场的健康平稳发展作出了巨大的贡献，切实满足了广大群众改善住房条件的迫切需要。但是，现行住房置业融资担保公司运行、特别是在解决“夹心层”家庭住房方面存在两个问题，一是定位不清，担保范围宽泛。既对经济适用房担保，又对一般商品房担保，没有起到“有政府背景公司”在帮助“夹心层”家庭购房方面的特殊作用。二是担保期限太短，担保方式不合理。现在绝大多数住房置业融资担保公司只提供贷款签约至房产过户期间的阶段性担保，而过户后不再担保，这对商业银行降低或转移信用风险作用极其有限，而银行真正需要的是在贷款存续期内的全程担保，尤其是那些“夹心层”家庭的抵押贷款。 美国政府住房担保体系的建立 2008年，美国因大量次级抵押贷款违约引发金融危机和全球经济危机，至今仍困扰世界经济。尽管这次危机源于美国抵押市场，但美国住房金融制度的先进性和经验并不应该因此而全盘否定，比如在一级市场设立政府担保公司帮助商业银行等放款机构转移信用风险的机制，通过二级市场为住房市场补充流动性的机制。 1933年大危机后，为刺激经济复苏和满足城市家庭购房需求，美国成立了联邦住房管理局（FHA）专门为城市中低收入家庭购买住房提供融资担保。此后，1944年和1994年分别成立了退伍军人管理局（VA）和农村住房服务部（RHS）专门为退伍军人购房和农村地区建房融资提供政府担保。其中，FHA隶属于美国住房与城市发展部（HUD），而RHS隶属于美国农业部（USDA）。 以FHA贷款为例，因为有政府背景的