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养老地产五大模式：住宅开发思维下 未来如何破？ 核心提示：根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型。 　　面对中国万亿级的养老地产（ HYPERLINK /zt/list.aspx?key=%u517b%u8001%u5730%u4ea7 \o 查看\“养老地产\”相关专题 \t /_blank 专题阅读）市场，传统的房地产（ HYPERLINK /zt/list.aspx?key=%u623f%u5730%u4ea7 \o 查看\“房地产\”相关专题 \t /_blank 专题阅读）企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中，并且根据各自的特点开发出了各种模式，并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。 　　住宅开发思维下，养老地产怎么“破”？?　? 　　根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分??候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型，其中，由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适老化改造升级，对于长期进行住宅开发的开发商来讲，难度最低，最易操作，过往经验也更容易借鉴，从而成为了最先尝试的模式。 　　1.居家养老模式 　　简单的说，居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值。 　　首先从硬件层面进行适老化升级配置，比如加入老年人的专属步行通道，配备老年人活动室，配备进入社区的医疗机构，同时与相关的老年服务机构合作，为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本质其实还是房地产开发，盈利模式也是通过卖房子获利，只不过由于其增加了适合老年人的配套设施，从而将客群进行了锁定，目标瞄准了有需求的老年人群体。 　　位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目，便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅，于2013年5月份开盘，目前售价为16000元/㎡，定位于个性化精装老年公寓，户型分为75㎡两房与110㎡三房两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外，也进行租赁，其租金标准为售价的60％，租期15年。 　　有专业人士曾质疑，“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种开发模式是典型住宅开发商的思维 ,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的本质。” 　　2.“养老服务+地产开发”　　? 　　然而，万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。 　　2013年底，保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础，统一服务标准，以社区依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释，并提出了打造养老的全产业链，其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。 　　在保利的养老战略中，占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造，其计划是在五到十年，完成已建社区的适老配套改造，而在新建社区统一适老话设施标准，提供社区居家养老服务。 　　即在社区内增设老人大学、活动中心，康体中心，日间照料中心等基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接，成立互助养老志愿团队，同时以物业服务为平台，提供助餐、助浴，助洁，助急，助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。 　　在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费。社区养老层面，希望通过老龄公寓的租赁，社区配套服务收费，收费方式采用使用权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。” 　　目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中落户于北京保利西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。 　　但是，即便嫁接进了和熹会专业养老机构，北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目，开发有板楼与别墅等产品，住宅的市场售价为23000元/㎡。　? 　　3.2.0版的养老院模式　? 　　与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致，手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来，似乎更为“有模有样”。 　　泰康人寿开发的泰康之家便是代表之一，它将保单与养老社区的入住资格进行了捆绑。资料显示，泰康人寿与泰康之家联合推出了“幸福有约终身养老计划”， 据称这是国内第一款将养老保险产品与养老社区相结合的综合养老计划。购买了一定金额的养老保险，将可以获得泰康之家的入住确认函，并且终身有效，保证入住资格的权利享有者包括投保人及配偶，被保险人及配偶，而投保人的父母和投保人配偶的父母则享有优先入住的权利。 　　根据网络版的泰康之家·燕园入住价格公示表，入住者还需要