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AA项目概念方案设计任务书 项目概况 项目名称：DD·新都汇（暂定名） 项目位置：项目位于重庆市AA县老城区原水泥厂片区，紧邻AA乌江滨江路、两江大桥、两江广场以及规划的沿319国道线山地绿化公园，项目为相邻的三块地组成，从西向东沿乌江展开。 项目用地性质：住宅、商业、公园用地 项目用地面积：地块一：28555m2（其中包括该地块红线内公园绿地面积8490m2）；地块二：43674m2，其中包括该地块红线内公园绿地7391m2和广场用地35742；地块三：13857m2。合计总用地面积86086 m2。 项目主要经济技术指标： 序号 地块名称 地块一 地块二 地块三 1 用地性质 居住用地 居住用地 商住用地（商住比6:4） 2 用地面积 28555m2 43674m2 13857m2 3 规划计容总建筑面积 131353 m2 200900 m2 69285 m2 4 容积率 4.6 4.6 5.0 5 建筑密度 ≤35% ≤35% ≤40% 6 绿地率 ≥30% ≥30% ≥30% 7 建筑限高 100m 100m 100m 8 停车泊位 0.56个/100 m2 0.56个/100 m2 商业0.7个/100 m2,住宅0.56个/100 m2 9 配套公共服务设施 垃圾收集点、社区组织工作用房、物管用房、幼儿园、临滨江配套公厕 垃圾收集点、社区组织工作用房、物管用房、幼儿园、医疗卫生、老年文化活动站、临滨江配套公厕 垃圾收集点、社区组织工作用房、物管用房、临滨江配套公厕 注：用地红线详附图。 项目定位 项目定位：依托AA县城最重要的乌江江景资源、依山伴水的风水优势，打造紧邻闹市却又安享清净悠闲、配套齐全、景观优美的AA高品质滨江住区。 客源定位： 喜爱静逸、闲适、阳光、健康、自由、自然、江景的AA县城高端人群，如企业主、教师、医师、自由职业者、设计师、政府公务人员等有较高居住追求的人士； AA县境内有一定收入、向往城镇生活、提高生活水准、养老或为小孩提前打算的乡镇干部、乡镇企业管理人员； AA境内外出务工人员回乡置业者； 新婚第一次置业的年轻人； AA县城改善性居住换房的人群。 项目主要物业形态指标分配 本项目拟建物业形态主要由高层住宅、滨江商业、配套商业构成，各物业形态具体指标分配详见本文第四条。 设计要点 用地规划条件阐述： 本项目由三块用地组成，规划分别给出不同的用地规划条件，本次概念方案设计时可以突破各地块分别规划的限制，将三地块用地规划要求整体平衡，整体规划，以不突破原三块用地允许的地上计容面积之和为原则，同时，原各地块的配套公共设施也以作为一个项目的管理需要和方便合理使用的原则根据国家和地方规范条例进行整体规划，综合考虑。例如幼儿园、物管用房、社区组织工作用房等可以集中设置。 AA作为自治县在项目规划中执行《重庆市城市规划管理技术规定》的同时也执行《AA苗族土家族自治县城乡建设管理条例》，二者有冲突的地方优先采用后者之规定。例如高层建筑间距在30米基础上打六折，即采用18米即可。《AA苗族土家族自治县城乡建设管理条例》见附件。 一地块和二地块西侧规划中各有一块相互连接的公园绿地，因位处临山区域，地形陡峭，坡度较大，仅可实施常规的上地登山步道，难以打造城市集中住区群众参与性较高的城市公园，不能形成项目理想的配套，因此，规划中可以将这两块公园绿化用地和地块二内的广场用地综合考虑，广场用地和公园绿地位置和形状不受原规划的限制，公园绿地可以前移与住宅用地置换，即结合整体规划住宅用地可以向山一侧偏移，而公园绿地可以向江面方向凸入用地，广场用地也可以沿滨江路根据需要移动。建议将滨江广场、公园景观规划布局中相连接，这样既能适度的向地块纵深延展布置有价值的商业（人流将由滨江路向公园引导），又能打通江景与山景的视线通廊增加后排建筑的有效观江面。 二、三地块之间原规划道路与滨江道路形成锐角，不利于车辆行驶和用地规划，道路线性可结合规划作相应合理化调整。 由于高差因素，公园用地前突并可能形成相对平缓布置有价值的公园内部设施（如运动设施、公园中心广场等），势必带来下部灰空间，因用地属性，这部分空间可以设计为没有产权的车库（该处停车位虽没有产权但纳入配套车位指标）或超市。 场地竖向 场地高差较大（尤其是后部）是本项目规划中最大的一个难点，如何在尽量尊重原始地貌，严格控制土石方量、控制挡墙高度和避免随意布置挡墙的前提下进行规划设计，设置合理的住宅正负零，处理好消防扑救面和穿行于小区内的消防车道是需要重点处理的事宜。地块为带状，地块进深和后部地形地貌现状出入较大，因此小区正负零不一定设置在一个标高上。 小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，如果可能，可以考虑通过小区内道路将滨江路和319国道相连。 因公园用地与开发用地置换，