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房地产开发与经营 重要知识点 第一章 绪论 第一节 房地产开发与房地产经营 一. 房地产开发的含义、特征和分类 （一） 房地产开发的含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”具体来讲，房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取得土地进行投资、建设、管理的行为。 房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。 （二） 房地产开发的特征 1. 全面系统性 2.广泛联系性 3.风险与效益并存 4.地域性 （三） 房地产开发的分类 1. 成片开发 （1） 有计划的成片旧城改造 (2) 成片的新城区开发 (3) 农业地产的开发 (4) 旅游地产的开发 2. 单项开发 （1） 土地开发 (2) 房屋开发 A． 住宅楼项目开发 B. 写字楼项目开发 C.工业项目开发D .商业项目开 第二节 房地产开发程序 一、 房地产开发的主要工作阶段 A . 投资决策分析阶段 B . 依法取得土地使用权阶段 C . 可行性研究阶段 D. 前期准备 E. 阶段实施阶段 F. 销售阶段 二、 房地产开发的主要参与者 1. 房地产开发企业(开发商) 2. 投资公司（投资商）3. 建筑承包公司 4.质量检查单位 5. 政府建设主管部门 6. 金融机构 ? 地产经营的基本环节 ? 第二章 房地产开发与经营基本理论 第一节 房地产开发与经营策略分析 一、 产品策略 主要内容包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模，以及开发或经营方式的确定等。 二、 市场开发策略 一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。 三、 价格策略 一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 第二节 房地产开发与经营决策理论 一、 房地产开发与经营决策类型 （一） 构成决策问题的基本条件 1． 有明确的目标 2． 有两个以上可供选择比较的方案 3． 有评价方案优劣的标准 4． 有真实反映客观实际的信息 （二） 开发与经营决策原则 1. 遵守政策法规原则2. 经济效益原则3. 风险意识的原则 4.定性分析与定量分析相结合的原则 二、 房地产开发与经营决策的类型 （一） 确定型决策 （二） 风险型决策 1. 期望值法 2.净现值期望法 3.最大可能法 （三） 不确定型决策 1． 大中取大法 2. 小中取大法 3.最小最大后悔值法 三、 房地产开发与经营决策的程序 （一） 发现问题 （二） 确定目标 1. 针对性 2.明确性 3.层次性 4.可行性 （三） 拟定方案 1. 整体详尽性 2.相互排斥性 （四） 分析评价 1. 限制因素分析 2. 潜在因素分析 3. 综合评价 （五） 选择方案 （六） 实施追踪方案 1. 反馈控制 2. 追踪决策 第三节 房地产开发与经营新理念 一、 节约型房地产开发理念 （一） 节约型房地产开发理念的提出 （二） 实现节约型房地产开发的途径 （1）强化集约利用土地，提高土地利用率 （2）积极推进原材料的节约 （3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建筑资源 二、房地产资产经营管理理念 内容： （1）制定经营管理目标 （2）制定推广计划 (3) 投资管理 （4）资金融资的管理 第三章 房地产企业的概念： 房地产企业是指集合土地，资本，人力，物力，企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发，房屋买卖，物业管理，租赁，房地产抵押以及房屋信托，交换，维修，装饰乃至房地产信息，咨询，管理服务，并包括土地使用权的出让，转让等经济活动在内的经济组织。 房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。 房地产企业的一般属性:1.经营目的2.与政府关系3.与员工关系4.与其他房地产 房地产企业的特殊属性:1.知识密集型企业2.资金密集型企业3.业务运作具备商业企业的特征4.业务内容体现服务行业的特色5.经营方式具有租赁企业的特点 房地产企业在国民经济中的地位 1， 为国名经济的发展提供物质保证 2， 为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源 3， 为相关产业的发展起到有力的带头作用 4， 促进消费结构和产业结构的合理化 与房地产生产环节相关的企业形式 1， 房地产开发公司2， 地产开发公司3， 住宅建设公司4， 房屋拆迁公司 与房地产流通环节密切相关的企业形式 1， 房产经营公司2， 地产经营公司3， 房产信托