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内蒙古TF广场 写字楼营销推广方案 前言 目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。 因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。 销售目标： 1、完成写字楼2#A座-B座的余量销售 2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。 项目价值分析及提炼 1、项目价值分析 ◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务CBD——中心新都市; ◇项目所属区域整体形象较差,整体商务气氛不够浓厚,决定了其售价及租金将比传统CBD如钢铁大街、稀土高新区等地区要低； ◇项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚； ◇周边公园绿地环境的品牌价值。 2、项目价值提炼 ◇高层次 ◇高品质 ◇高性价比 ◇高回报率 ◇高成长空间 客户群定位： 从对写字楼客源的分析来看： 1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。 2、本项目所处区域形象较差，项目初期知名度不高，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向； 3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值； 目标客户定位： 核心客户：集团客户（增加项目知名度和美誉度） 辅组客户：散户、投资客户（实现目标价值） 争取客户：中小基金（作为营销手段） （一）核心客户——集团客户 所占比例：约25％ 企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征： 1、注重物业产品内在品质 2、处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全 3、提供良好的商务服务 4、品牌物业管理 5、大面积的办公空间 6、追求物业形象和售价之间的均好性 需求面积：800～1500平方米 总价范围：400～750万 （二）辅助客户——自用散户 所占比例：约50％ 企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业 多为目前入驻于钢铁大街、稀土高薪区沿线的办公物业，需要升级办公空间的型企业，他们主要服务于CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。 需求特征： 1、注重物业外在形象 2、处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全 3、较高的实用率 4、现代办公配套 5、多在项目处于准现房后购买 需求面积：150～300平方米 总价范围：75～150万 （三）辅助客户——投资客户 所占比例：约25％ 客户来源：呼、包、鄂三市及北京、山西等周边临近城市 需求特征： 1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性 2、有较高的、稳定投资回报率 3、良好的经营管理 4、注重开发商品牌和信誉 5、一般会在期房阶段购买 需求面积：100～300平方米 总价范围：50～150万 （四）争取客户——中小基金 本项目影响投资基金投资不利因素 1、区域整体形象差，未来发展具有很大的不确定性。 2、未来经营不明确，客源类型和管理方式不明确。 另一方面,投资基金对本项目来说同样具有一些不利因素： 1、投资决策期长，判断因素较多，会错失市场机会。 2、报价低、影响项目收益。 因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。 吸纳目标客户的通路 核心客户——集团客户 主要通过：圈层关系渠道获得 寻客方向： 通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员 建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络； 在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售； 辅助客户——自用散户 主要通过：媒体广告及行销而来 寻客方向： 通过网络推广，组建团购信息，收集客户 通过市面广告吸引客户来现场 通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发 通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源 通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源 辅助客户——投资客户 主要通过：圈层媒体广告及行销而来 寻客方向： 通过网络推广，组建团购信息，收集客户 通过市面广告吸引客户来现场 通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发 通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源 通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源 争取客户——中小企业 主要通过：行销及圈层网络 寻客方向： 通过行销组根据指定场所派发海报及定点设点来收集客户； 通过对指定的办公场所进行拜访及公关组对企事业单位的拜访所收集的客户； 通