购物中心租赁行政经理SALM二级专业培训--招商策略-精选版.ppt

租赁策略 五、策略制定 当确定购物中心可能进驻的店家后，先进行 评估进驻店家的优劣次序，选择最佳承租户。 选择最佳承租户 各店家商品的摆设与店面的布设； 商品准备的水准； 人潮量； 员工素质； 广告行销； 了解商誉。 确保入驻商户 足够数量全国性零售商进驻以维持 购物中心成功所必须的知名度。 部分数量区域性零售商进驻以强化 部分品位与力量。 合理数量地方性零售商进驻以表达 一些地方的唯一性。 * 租赁策略 五、策略制定 达成租约协议 招租人员必须同时满足两位参与者的要求——承租户与业主， 达成租约协议。 * 租赁策略 五、策略制定 协议的租金计价 购物中心零售空间的租金可以分为基本租金、有效租金、全额 租金等。 * 租赁策略 五、策略制定 基本租金 基本租金应用与变化： 持平式租金 渐增式租金 渐减式租金 * 租赁策略 五、策略制定 百分比租金： 百分比租金的收取，其比率差异变化可以非常大，依照进驻购物中心的 业种而不一样。 免租金： 适用于吸引热门零售商进驻。 按物价指数调整基本租金，基本租金每年按消费者物价指数的变动加以 调整。 * 租赁策略 五、策略制定 装修补贴： 标准形式的装修补贴条款包括： 无补贴：承租户须自行负责装修店面所需的一切成本； 代垫补贴：通常是运用在美食街。 * 租赁策略 五、策略制定 完全补助： 业主负责所有装潢，承租户只要将其商品置入展销即可开始营业。 部分补助： 租赁空间局部已由业主完成，补助金额与方式则按两者间的租赁契约履行。 额外补助： 业主提供的补助额度超出承租户装修所需，这些额外的补助可提供给承租户 添购其固定设备及商品。 由百分比租金折减：业主同意部分装修支出可由其百分比租金折减。 * 租赁策略 五、策略制定 租赁期限： 指某一特定租约持续有效的时间。 租金折扣： 在某些情况下，购物中心业主达成非其所愿达成的任何可能的协议。 * 租赁策略 五、策略制定 空置： 一般业主运用的措施以达成协议避免面对空置的方式包括： 降低租金； 不收取租金； 仅收取百分比租金； 仅支付分摊费用（公共区域及其它费用分摊及所使用的水电空调费用）； 延迟支付租金（承租户在开始时可以不必支付租金或仅支付分摊费用， 在协议的时间后分期支付）。 * 租赁策略 五、策略制定 营业收据的认定 项目必须审视是否从营业额扣除者 包括： 退货款； 营业用固定设施及设备的拍卖； 现金或信用卡金额退还； 不同分店间的货品交换； 修改或修复服务费。 * 财务费用； 送货附加保险费； 散开包装货品拍卖（批发）； 对自己员工拍卖； 生财器具拍卖； 收不到货款的买卖。 有许多方式可以在营业收据认定上协商，以便使租赁契约更加吸引 可能进驻的零售商。 * 租赁策略 五、策略制定 与公共区域分摊费用的作法一致，由承租户按租赁契约分摊，业主计算 不动产税负分摊的基本方式如下： 不动产税负 按比例：承租户按其承租面积所占比例分摊支付不动产税负； 第一年免付 第二年起分摊超出的部分 由百分比租金折减 业主支付定额 * 租赁策略 五、策略制定 营业表现要求 营业表现要求将由下列所述方式之一决定： 续约 ：承租户在租约到期后要求续约，则其营业额必须达到一特定 的水平。 取消合约：承租户有权取消租约。 增加基本租金：业主有时要求增加基本租金额度。 重新装修：承租户经营一预定年段后，要求重新装修。 * 租赁策略 五、策略制定 公共区域维护 业主将向承租户收取公共区域维护费用 公共区域可能包括： 大厅； 挑空中庭； 中央广场； 停车场； 休憩室。 业主收取的公共区域分摊费用的方式有： 平均分摊； 定额分摊。 * 租赁策略 业主必须留意每一承租户所签署的租