[旅游地]万达长白山国际旅游度假区项目建议书.ppt

长白山项目做为万达初次切入的大规模旅游地产项目，将与五方集团合力打造中国最大的旅游投资项目 可以预见的是，凭借多元优势，本项目最终将成为世界级的旅游度假目的地 同时，一、二级联动为本项目前期的重要盈利模式，土地运营成为重要回现手段 其中，北区规划为旅游新城，将成为先期土地运营中的重中之重 四大问题成为本次沟通的切入点… 案例解析：通过旅游开发改写所属区域的板块价值 案例一：亚洲第一球场的春城高尔夫和柏联SPA使阳宗海享誉海内，为区域树立高端度假区的占位形象 案例二：顶级高端配套以及封闭式圈层管理成就项目价值，驱动物业高溢价的实现 因此我们认为，长白山的旅游升级开发将彻底重构项目所属区域板块价值，四线城市属性不成为土地运营的限制 成功突破四线城市限制，应重点关注区域规划定位，这是成功土地推介的前提 北区规划诊断1——未能充分联动南区，借势不足 北区规划诊断2——生活意向有余，度假旅游意向不足，倾向于升级版的区域生活新城，在此基础上无法扩展客户群 北区规划诊断3——未能在定位上关联长白山区域周边景区价值，不能发挥泛长白山区域的资源联动价值 如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制1——区域市场范围的限制 如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制2——消化量的限制 如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制3——区域平台价值的限制 如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制4——消费力的限制 我们认为，北区规划优化可以选择的方向 加大北区做为长白山旅游集散中心的功能定位 适度减弱区域生活新城意向，丰富北区特色旅游度假项目（需要进一步研究市场以论证），增加区域旅游度假小镇意向 充分利用区域自然资源（如温泉/水系） 综合来看，我们认为北区应该以中高端旅游小镇为核心定位，以区域旅游 集散中心为核心功能，充分联动南区旅游开发，依靠区域奠定的旅游价值 突破区域市场四大限制 优化后的规划可以迅速转化为区域营销价值 土地运营是多目标的实现，而不单纯是经济利益的实现 土地划分是达成多目标统一的关键——整体出让or分块出让 【整体出让方案】有利于区域整体规划，区域运营商投入较少，且便于后期控制，但开发周期一般会长 【分块出让方案】有利于实现价值最大化，但不利于区域整体规划的形成，同时增加区域运营商的控制难度 分块出让中的分块区间需要细致的考量开发商的拿地区间能力 土地价值评估方法必须根据市场情况进行准确选择 市场比较法——技术思路 基准地价法——技术思路 假设开发法——技术思路 关键要点1：根据世联经验，假设开发法评估土地出让价值不适用于陌生区域首先启动的低密度地块 关键要点2：无论是招标还是挂牌出让，土地出让底价的设定是实现土地出让目标的基本保障 关键要点3：土地出让要根据土地推介过程中市场的不同反应而采取适当的价格策略 如何看待谁做“显”运营主体，谁做为“隐”运营主体 将万达及五方集团的主体运营角色转换为区域发展的大客户品牌发展战略来营销（通过政府的官方表达来阐述），克服土地运营的负面影响 转让模式将给本项目做成新的土地运营问题，是否存在模式创新的空间 世联针对本项目的服务工作阶段设想 根据对本项目的深入理解，基于公司的项目经验，世联有能力为长白山项目提供两大阶段的顾问服务工作。 弊 利 便于运营商统一管理； 避免同期内推出量太大，而造成开发企业间的恶性竞争。 对实力雄厚的品牌开发商吸引力较大，对其企业战略有较大影响； 区域运营商前期投入少； 有利于区域整体规划； 有利于区域整体形象形成； 资金门槛过高，对于一般规模开发企业几乎没有机会； 开发企业资金压力大、投资风险增加； 招商实现 容易形成垄断，开发周期难以控制，运营商难以有效控制开发进度； 整块出让开发期（预期6～10年）将明显长于分块出让（预期3～5年）。 风险控制 一家取地，必然有议价因素，不利于实现土地价值最大化； 利益实现 规划实现 观点三 弊 利 资金压力小，招商难度降低； 有利于区域土地价值的最大化实现； 启动快，并减轻开发企业的资金压力和投资风险； 如分块太小，较难控制进入开发企业的素质，并会导致后期开发企业彼此间争夺市场的恶性竞争； 招商实现 政府协调、监控规划实施难度大； 风险控制 利益实现 不利于片区整体规划的统一性和实现最优化的区域资源整合； 规划实现 观点三 开发商对土地的规模需求 土地成交市场规模规律 100亩及以下 200亩-300亩 400亩及以上 100亩-200亩 目标开发商：本地非主流和实力开发商 目标开发商：本地及区域开发商 目标开发商：本地实力及区域开发商 目标开发商：品牌开发商 地块划分的单宗主规模区间 典型地块划分研究方法 观点三 市场比较法 基准地价法 假设开发法 对区域周边类似地块的成交案例进行整合，从现成交的案例分析。