标定地价评价的标准宗地布设方法研究——以唐山为例CNKI.PDF

引用信息：本文原载于《中国国土资源经济》2016 年第5 期第62-65 页 标定地价评估的标准宗地布设方法研究 ——以唐山市为例1 陈越 （唐山市国土资源局，河北 唐山 063000） 摘要：文章通过标准宗地内涵和布设原则的确定，重点探索标准宗地布设的方法，主要 运用均质地域原理，应用聚集度离散公式，结合商服、住宅与工业用地的物业类型，综 合确定如何布设标准宗地，为建立标定地价体系、评估标定地价提供了坚实的基础，最 后以唐山市为例，测算如何确定标准宗地布设的合理数量。 关键词：标定地价；标准宗地；聚集度公式；唐山 中图分类号：F301.2；F062.1 文献标识码：A 文章编号：1672-6995 （2016）04-0000-00 0 引言 自20 世纪60 年代以来，美国、英国、日本等国政府相继组织有关人员，从各国的 国情出发，围绕城市地价体系、标准宗地，以及公示地价指数体系建设的原理、方法和 可行性方案等开展了“公示地价空间组织”专项的科学研究。我国台湾地区也于 1964 年修订并实施了《都市平均地权条例》，逐步建立标准宗地制度。随着我国土地市场的 日益发育，城市地价动态监测已经作为一项反映地价变动的日常工作扩展到105个城市， 但其侧重点仍是地价增长率，而非地价的真实水平。特别是近年来我国房地产市场和土 地市场异常活跃，各地政府亟需制定相应的指导价以平抑过快上涨的地价，在这样的市 场背景下，国土资源部办公厅《关于做好2012 年城市土地价格调查与监测工作的通知》 要求“在上海、长沙、唐山等城市开展标定地价公示试点”。因此，本文以试点城市唐 山市为例，在初步建立标定地价体系的基础上，探索标定地价评估的标准宗地布设方法， 以期服务于其他城市的标定地价评估和公示工作。 1 研究方法 1收稿日期：2016-03-15；修回日期：2016-03-29 基金项目：唐山市标定地价公示试点项目 （201313106227 ） 作者简介：陈越（1982- ），男，河北省唐山市人，唐山市国土资源局高级工程师，管理学硕士，主要 从事地价评估、地价管理、地价体系、土地管理等研究工作。 1 引用信息：本文原载于《中国国土资源经济》2016 年第5 期第62-65 页 1.1 标准宗地的内涵及特征 在我国，“标定地价”的提法最早出现在 1994 年公布的《城市房地产管理法》，最 新修订版也明确规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。 《城镇土地估价规程》对标定地价做了如下定义：“政府为管理需要确定的，标准宗地 在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格”。 它是在城市土地利用总体规划设定的国有建设用地范围内，其深度、宽度、形状、用途、 开发利用状况、基础设施状况、地质条件等特征在均质区域内具有代表性，使用状况相 对稳定，能够起示范作用的宗地。标准宗地按照土地用途分类至少包括商服标准宗地、 住宅标准宗地、工业标准宗地。 作为标准宗地，应主要具备以下特征： （1）代表性。标准宗地的利用条件、利用状况、开发程度等应具有代表性。 （2）稳定性。标准宗地的个别条件、土地利用状况及周围土地的利用条件都比较 稳定，处于最高最佳利用状态，在较长时间内不会发生分裂、合并、重新规划等情况。 （3）标识性。布设的标准宗地应易于识别。 （4）合理分布性。标准宗地的布设，要尽量均衡、合理，能广泛代表城镇内的各 均质区域，要做到地域分布均匀，宗地个数恰当。 （5）控制性。标准宗地的作用类似于地价控制点，能够起到反映各区块地价水平 的作用。 （6）唯一性。每个均质区域内的每类物业类型或产业类型仅选取一宗标准宗地。 1.2 标准宗地布设技术框架与布设类型的确定 标准宗地布设技术框架如图1： 2 引用信息：本文原载于《中国国土资源经济》2016 年第5 期第62-65 页 标准宗地布设区域 按照土地用途布设