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中小城市郊区化和郊区住宅开发模式研究 　　【摘要】 　　伴随着我国中小城市郊区化步伐加快，郊区住宅开发模式也逐渐成为中小城市政府和开发商需要思考的问题。在中小城市郊区住宅开发模式研究过程中即需要借鉴国外中小城市的发展经验，更需要吸取国内大城市郊区住宅开发过程中的经验教训。文章通过淮安市郊区住宅开发现状、特点、趋势的讨论，总结出中小城市郊区住宅开发的模式。 　　【关键词】 　　中小城市；郊区化；住宅开发模式 　　2012年12月16日，中央经济工作会议指出，我国将开始新型城镇化建设，即以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使城镇成为具有较高品质的适宜人居之所，新型城镇化建设将以中小城镇建设为主体。2013年10月22日发布的《2013年中国中小城市绿皮书》指出我国中小城市城镇化率仅35.1%，远低于全国城镇化率52.6%，表明中小城市城镇化率低，具有很大的发展空间。 　　淮安作为中小城市，2013年城镇化率达55.06%，高于全国中小城市城镇化率。但是，淮安与全国其他中小城市一样，依靠土地财政获得城市发展。其城镇化基础建立在郊区土地的扩张，借助郊区土地国有化，一方面提高城镇化，另一方面延续土地财政。住宅地产开发成为城市郊区化的重要组成部分，郊区住宅开发模式决定中小城市郊区化能否可持续发展。 　　一、城镇化阶段划分 　　根据世界发达国家城镇化的过程和经验，城市城镇化进程中需经历四个阶段。第一个阶段，大量农村人口、工厂、企业向城市中心转移，这个阶段处于城镇化初期，主要是由于在城镇中聚集优越的医疗、教育、卫生及政治资源，城镇成为每位自然人和法人向往的目的地。第二个阶段，随着城镇人口、工厂、企业的增加，由于城镇中土地面积局限性、资源有限性，超过城镇中心区域的承载力，城镇中心居住环境开始恶化，城镇中富裕阶层开始从市中心迁移至郊区，城镇开始出现逆城镇化现象。在发达国家由于汽车的普及、交通的便利性，人口外迁扩展到中产阶级和部分低收入人群。第三个阶段，工业的外迁，主要是因为在城镇中工业需要缴纳高额的环境保护费用，以及高额土地方和对大型车辆的交通管制，不利于工业的规模发展。第四个阶段，零售业外迁和部分办公场所外迁。随着城镇交通状况日益恶化，零售业和办公场所也开始从城镇中心搬迁至郊区，例如麦德龙和奥特莱斯都是零售业外迁的经典案例；郊区出现的产业园是办公场所外迁的承载体，例如美国硅谷。 　　二、淮安市郊区化特点 　　（一）人口郊区化 　　与全国其他中小城市一样，为了维持土地财政，淮安最近十年内开始大规模的郊区造城运动，新增住宅开发板块经济技术开发区、生态新城和大学城板块。三个板块均有大量住宅用地，而且大量的住宅开发项目已完工或正在施工。这三个区域作为淮安郊区化结果，目前成为市区居民外迁的主要目的地。淮安市已经形成一定规模的人口郊区化，这些外迁人口中包含社会的各个阶层的居民，但是以中高收入者为主。主要是因为城市中高收入者汽车普及率高，能够承担的交通成本小于郊区良好环境带来的居住成本。 　　（二）郊区居住组团阶层分化 　　虽然，淮安市开始人口郊区化，但是在人口郊区化过程中开发商根据环境、交通等因素有针对性的进行开发，使得郊区居住组团人为的划分出阶层。例如，在环境较好的淮安古黄河生态公园板块聚集着城市的中高收入者，住宅开发类型以别墅和多层为主；而在绿化较差的大学城板块，主要以小高层和高层为主，客群定位于刚需型和城乡结合部居民。 　　（三）郊区基础设施配套滞后 　　以淮安市居住密度较高的大学城板块为例，虽然各小区入住率较高，但是小区周边配套建设严重滞后，特别是医疗卫生、商业配套。目前板块周边仅有社区医院，医疗条件差，不能应对较严重的突发疾病；板块周边也没有大型商业配套，住宅底商是主要的商业形态，并且以餐饮业态为主，最近的大型超市距离板块3公里，给居民日常生活带来不便。 　　（四）办公、零售业郊区化 　　淮安虽然是中小城市，但是在城市发展过程中基本完成工业郊区化，实现市区基本无大型污染企业。而且淮安办公场所和零售业开始郊区化尝试，郊区出现适合办公的产业园项目，例如浙大网新淮安科技园（又称淮安软件园三期）和淮安智慧谷都属于郊区办公场所；零售业郊区化则以麦德龙为代表。虽然这些项目的运营状况较差，但是从无到有的过程就是中小城市郊区化的重大突破。 　　三、淮安市住宅郊区化趋势 　　（一）未来淮安市郊区的人口将逐年增加，居民不仅迁到城市近郊，对于部分高收入者将迁往城市远郊。主要原因是：首先，随着居民生活水平的提高，人们对于住房的需要不仅局限于居住，而是需求适宜性，尤其是环境适宜的居住地，将成为人们追求的主要区域。其次，随着城市周边交通网完善，特别是轨道交通的完善，使居民的同时间生活圈扩大、空间活动半径增大，居民可以住到更远的