某某地块开发分析报告书.doc

汇川区沈阳路地块开发 可行性分析报告 编制单位： 遵义新智源房地产经纪有限责任公司 二〇一六年 三 月 沈阳路地块可行性报告 第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境 遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游承载万人口都市圈形成遵义县、绥阳县撤县设区新格局仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展 二、地块现状 据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川实验一小，南接西安路，可隔街眺望奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石）。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。 三、宗地位置和配套 （周边建筑示意图、现场照片） 地块交通状况：目前已开通7路、12路、20路市内公交线。 地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。 第三部分：市场分析 一、 区域住宅市场状况 1、 区域住宅市场简述 本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇（步梯还房、尾盘）售价在3800元/㎡以外，其余项目售价均在4800元/㎡左右。从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。 2、项目周边开发在售楼盘销售概况 项目 奥特莱斯 罗兰小镇 博城帝景 城市之星 所在地 温州路 烟台路 南宁路 沈阳路 湛江路 建筑面积(万方) 78 10 4 20 容积率 2.10 1.8 2.52 5.0 建筑形态 复合地产 6+1多层 电梯高层 电梯高层 住宅单价 未开盘 4000 5000 4800 商业单价 未开盘 8000-15000 一楼未定，二楼1万左右 方案未定 车位售价 未开盘 8万/个 12-14万/个 方案未定 产品组成 单身公寓，楼中楼大户型俱全 二\三室 一\二\三室 二\三室 面积区间 20-200 76-180 66-130 47-120 总体评述 西南地区目前最大的文商旅复合型城市综合体海洋世界、5D影院、欧洲风情街。:SWOT分析 1：优势1）地块2）地块3） 该区域周边生活配套设施比较完善，有试验一小、遵义八中等教育配套。随着在售或在建项目的不断增多，超市、银行等生活配套将日渐完善。 2：劣势1）该区域为遵义老工业区，加上地处城乡结合部，属于较脏乱区域；2）现区域竞争对手有：奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目，虽我项目可错开项目和客群定位，但客户分流情况不可避免。 3）用地面积较小、土石方工程量大，容易推高建筑成本，并形成一定的规划障碍。 3：机会1）国家宏观政策扶持（二胎、去存量、棚户改造等）市场整体向好； 2）遵义文旅商圈城市功能定位，地段物业升值潜力，易为市场看好和接受； 3）借势奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目商业配套形成的影响力和号召力，区域将形成置业热点。 4：威胁 1）周边尚有部分空地，未来未知的竞争对手更为可怕。 2）由于本地块规模较小，商业、娱乐、休闲配套对其他大型项目依赖 程度较高，周边项目开发成功与否直接影响本项目居住品质和升值潜 力。 第四部分：本地块开发目标市场定位及产品定位 一、市场定位： 考虑本地块的建筑规模，为区别周边竞争项目，重点考虑尽量精简项目规划建筑。主要针对刚需消费群体进行项目规划和户型设计，以小三房为主，并适当规划部分小两房或大三房（可改四室）户型，以满足各种人口结构家庭刚需置业。放大项目的客户适应面，尽快完成项目销售，规避风险和提高资金利用率。 二、产品定位及布局规划: 1 建筑形态 建筑注重实用主义的特点，力求精简。外观风格简约、现代、大气、时尚。项目西向临街沿线较长，也是展示项目品质的形象立面。造型上以次卧凸窗、客厅阳台、统一的空调机位等増强视觉层次感，同时加大开窗面，提高通透效果。色彩上以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，使建筑外观靓丽阳光，更能区别于其它建筑。 2 户型建议 根据对周边在售项目的市调结果，结合目前全面放开的二胎政策，目前遵义市场三房需求仍然是绝对的主力。但二房的低总价、低首付优势也是工薪阶层的置业首选。因此本项目应该更注重户型的可改造性，严格控制过道等浪费空间，适当压缩客厅和卧室面积，尽可能增加阳台或飘窗面积。使项目户型能够根据客户需求由大二房（85㎡左右）变三房；由大三房（120㎡左右