广州华景新城物业工作手册+知识讲义.doc

xx物业部工作手册 小区约章 《业主公约》 《住户手册》 《装修手册》 第二章 物业管理对外服务指引 交收楼手续办理指引 室内二次装修指引 各类申请报装业主指引 《住户证》办理指引 车辆管理及停放管理指引 业主/住户报修业务指引 业主/住户投诉业主指引 物品放行指引 第三章 内部运作管理规程 各类报修处理规程 各类投诉处理规程 钥匙管理规程 回访工作管理规程 日常巡查工作规程 清洁工作管理及检查规程 绿化工作管理及检查规程 物业管理收费规程 夜间突发事件处理规程 第一章《小区约章》 第一节《业主公约》 定义 公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下： 1．地块 指根据广州市国有土地使用权出让合同和有关文件而取得位于中国广东省广州市天河区五山镇****新城地块土地使用权的土地。 2．地名 指座落于地块上名为广州[****新城]或其他名称的各座建筑物。 3．发展商 指广州********集团有限公司。 4．公共地方 指个别业主/住户拥有独自使用权和发展商保留的地方以外的地方，其中包括“****新城”内的各出入口、人行道、通道、电梯大堂、大楼的出入口大堂、天井、外墙、天台及平台（指未被业主单独取得所有权或约定使用权的部分）、变压房、电话机房及线架房、绿化区、车道、升降机、电梯井、走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、后备发电房、泵房、水箱、中央空调设备机房、电掣房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为“****新城”的业主、用户及访客而设立的公用地方或范围。 5．公共设施 指为“****新城”的公众利益而在“****新城”所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置，包括给排水系统、中央空调及电力系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、升降机、电梯井、卫生间设备、照明系统、供电系统、供气系统、污水处理系统，共用给排水道、共用沟渠、共用管道、槽沟、电线、电缆、有线电视接收系统、卫生设备、告示板、会所、绿化区的装置、其他机械、及其小区公共区域内所种植物等；以上所列的各类设施，不论是设置于公共区域、保留地方，或是个别业主拥有的单元内，均属公共设施部分，只供发展商或相关服务机构使用，业主或租户使用的设施则不包括在内。 6．绿化区域 指根据政府有关部门批准的规划在“****新城”所属地块或平台上实施绿化的地区。 7．保留地方 指发展商拥有或仅供发展商使用的部分，包括“****新城”内非住户单元及非公共场所。 8．物业管理 是指对本物业范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安、消防等公共设施以及环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治的全部活动。 9．管理公司、管理处 特指广州********物业管理有限公司或其管辖的管理处，是根据《广州市物业管理办法》第三十三条 “业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理”的规定，由受委托的物业管理公司成立的、专业从事“****新城”小区物业管理的工作机构。 10．管理者 指由发展商自行任命或根据公约聘请的，委托管理“****新城”（全部或部分）的人员或公司。 11．维修基金 指发展商或业主缴交的用于维修、替换物业公共部分和公共设备的款项。 12．管理规则 指《业主公约》、《住户手册》和《装修手册》内的一切条款以及发展商、管理者或业主大会按公约授权制定（不定时修正）修订的各项与“****新城”有关的规章制度。 13．管理合同 指发展商或业主委员会依据公约与管理者本着协商一致的原则共同订立的一份或多份管理合同（视情况而定）。 14．业主 指物业的所有权人。 15．使用人 指物业的承租人和其他实际使用物业的人。 16．单元 指业主在“****新城”独立拥有的住宅单位、车位、商铺或其它独立空间。 17．外墙 指各座大楼的全部或部分外露墙体。 18．会所 指“****新城”内专供锻炼身体、娱乐活动的场所及其设施（包括收费或不另收费的场所）。 19．土地出让合同 指土地使用者与广州市房地产管理部门签订的有偿出让“****新城”所占地块的土地使用权的批文、文件和有关合同。 20．住户手册 指发展商或管理者根据业主公约而制定并不时修订的，供各业主及用户在使用其所拥有的单元、公共设施、商铺及停车位时所需要遵守的细则。 21．装修手册 指发展商或管理者根据业主公约而制定并不时修订的，供各业主/住户在装修单元时所需要遵守的细则。 22．管理费预算 指根据业主公约，住户手册和有关法规规定为“****新城”准备的管理费的预算。 23．管理费 指管理者因管理及保养“****新城”内建筑物及公共设施、设备等各座大楼而引起的所有费用和开支。 24．停车位 指根据业主公约、政府批文以及《住