旧城改造项目工作详解+教学课件.ppt

旧城改造项目工作要点介绍 城市化进程不平衡留下的顽疾， 几个关键名词 与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。 在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段 前期准备工作流程 拆迁实施阶段工作流程 开发实施阶段工作流程 旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈 三方在拆赔谈判中的具体分工和工作 开发模式 城市更新主要的运作模型研究 城市更新运作模型研究 城市更新运作模型研究 城市更新运作模型研究 城市更新运作模型研究 大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式 Mixed Used Theory 混合功能开发理论 MUT模式的组织实施流程 部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本思路 旧城改造中7种盈利模式 旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式 获取一级开发的收益 模式一：城投自主进行一级开发 城投自主进行一级开发模式评价 好处是利用财务杠杆,使得利润最大化。尽可能的减少股权融资，对于高利润低风险项目来讲积累资金的意义重大。 城投需投入巨大的人力、物力、财力运作实施。 模式二 ：城投寻求合作开发，并约定投资回报率 三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发 实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。 城投自主进行融资型合作开发模式评价 城投对资金的要求和投资者对短期稳定利润的要求是合作的基础 合作者甚至并非房地产企业，比如投资机构、基金公司等。 模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红 战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整各改造和开发过程的长期合作。 城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。 城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。 战略性合作进行一级开发的模式分析 总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式 城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的提升速度及其在项目整体中的重要性 土地价值迅速增值，是土地出让的前提。 因此，在出让土地之前的区域营销、规划和形象宣传、基础设施、交通路网、绿化景观建设、关键配套和边界处理等必须先期着重投入。 模式四：城投取地自主进行二级开发 项目后期城投自有资金比较充裕 积累一定开发经验后 项目开发利润率高 一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。 模式五：城投取地转让变现 城投自有资金比较充裕 需要在战略上控制土地开发进程 土地需要一定时间来提升价值 项目开发利润相对土地增值利润较低 模式六：城投与其他公司合作取地进行二级开发 项目开发利润率较高 项目开发进程需要控制 项目前期城投自有资金比较紧张 项目前期缺乏足够开发经验 ……综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获取二级开发和土地增值收益 土地价值在一级开发后尚未达到峰值，将随项目进展进一步增值 对于项目整体意义重大，必须对开发进程进行严密控制的土地 一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获得招商佣金 BOT项目招商面临的问题是如何提供一个有吸引力的盈利模式来吸引投资者 拆赔方案 如何确定拆赔方案 拆配比？ 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式 ??实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。 ??货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。 ??实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 ??货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。 “实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比 一般政府政策会有指导拆建比。（见三亚政府138附件） 在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1∶0.8左右，成熟旺区更高。 村民一般要求拆一赔一。 拆赔模式 完全市场化拆赔模式：市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿 有条件市场化拆赔：采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔 准政策方案一：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。 准政策方案二：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔