浙江象山东陈乡地块高端住宅项目定位与产品建议报告148p前期策划.pptVIP

客户关注别墅的几个要点 自然景观条件:别墅的自然景观是别墅稀缺价值的所在，所以自然景观是高档别墅必不可少的一个要素。 景观营造:景观营造的优劣直接影响着在别墅区的生活品位和情趣。也是一个别墅区优劣的重要衡量标准。景观一方面要使人有参与感，另一方面对于别墅区来说，也要有一定的私密空间。 风格:别墅的风格一方面是别墅产品在视觉上的直接体现，另一方面则是别墅的规划及内部空间在别墅外型上的一定的反映。 建材:别墅的建材选用是否合适体现了产品在视觉上的质感的优劣。别墅的建材主要为两类，一类为现代感极强的材料，如钢铁、玻璃等，另外的则是一些原始材料的运用，如石材、木材的运用。 规划布局:别墅的规划布局主要是以私密性为原则。 户型:户型是否布局合理，是否有讲究的客厅与主人起居室，有几个卧室，是客户关注的重要方面。 私家花园：作为别墅特有的空间，花园是别墅不可分割的一部分，花园的大小与利用值得注意。 露台:是一个室内空间向高度外围空间拓展的空间，是业主的室内活动在一个相对私密的空间的延续，也因为不算面积，可以给客户更多的实惠。 地下室:地下室在目前的别墅设计中已经比较广泛，它除了满足一些基本的储藏等功能以外，还担任着一些诸如棋牌室、车位等功能。由于大多数规划中都把地下室处理成赠送的性质，这是客户非常看重的。如果引入半地下室的设计，采光、通风及层高问题都可以得到有效解决。 车库：联体别墅一般都建于近郊，而且由于购买阶层均为中上层人群，基本都拥有私家车，所以联排别墅都应配有私家车位，并且配有一个以上的机动车位或者车库。 交通:联体别墅一般都建于近郊，别墅业主基本上都有私家车，所以除了对车位有特定要求以外，别墅的交通还要求有一定的通达性。 别墅类型:联排别墅通过一定的处理能在一定程度上达到双拼、独立别墅的效果，如能如此处理，则将受到客户的欢迎。。 物业管理及服务：别墅的一个基本要求就是安全性，在这方面主要是依赖物业管理的好坏；另一方面，别墅的物业管理区别于酒店式物业管理，其对物业管理的个性化服务要求较低，因为一般别墅业主都有能力配置家庭保姆，以实现对服务个性化的要求。 面积、总价：在功能相差不多的情况下，面积及总价都需要控制。 目前象山县别墅市场表现 产品类型：远郊的独立、双拼、联排别墅结合相对市区的叠加别墅。从供应上面看有机可乘。叠加别墅在空间竞争性上远不如联排。 面积：叠加别墅200平方米左右，联排别墅250平方米以上，双拼及独立别墅在300平方米以上。 单价：中心城区的叠加别墅在10000-12000元/平方米，联排别墅在12000-15000元/平方米左右，独立别墅已经超过了15000元/平方米. 总价：叠加别墅总价200-250万，联排别墅300-400万左右，双拼、独立别墅在400万以上。 规划：市区的别墅由于容积率的限制，建筑密度较大，空间不甚舒适。 立面：基本以欧式为主。 户型：目前别墅户型还是延续前几年的常规设计，户型中规中矩，在露台、空间方面没有突破。 车库：基本配置每户一个。 私家花园：大多带有一定的私家花园，但面积不大。 目前象山县别墅产品缺陷 立面风格——别墅的风格过于沉闷，缺少现代感、质感，不能给人耳目一新的感觉。 户 型——别墅的户型较为中规中矩，缺少在室内空间尺度的把握能力。 物业管理——目前别墅物业管理水平不高，物业管理服务不够专业，在服务项目及种类上均没有突破普通物业管理的范围。 车 位——目前小区一般均只配有一个车位，随着别墅业主私家车的继续增加，车位不足将成为一些老的别墅小区的隐患。 过渡空间——象山别墅产品到现在还没意识到过渡空间的重要性，缺乏对别墅的过渡空间诸如露台、地下室的营造性，但在空间个性塑造上仍有不足。如庭院的概念，内部空间的景观等仍不多见。目前在国内的别墅设计中，此类空间的研究和演绎正是热点。 别墅产品发展趋势 风格：从发展区域来看，风格将越来越多，接受度较高的是中国元素与现代风格结合、英国风格、西班牙风格以及美国风格等。 楼层：目前市场上别墅产品一般以两到三层的为主，或者再加上一定的阁楼的空间，预计今后的城市型别墅还是会延续这一设计。 户型：针对象山的市场，联排别墅户型以舒适为主，面宽将在7.8米以上，户型面积在200—300平方米左右为主，基本上配有3—5个卧室、3个洗手间、一个客厅再加一个主人的起居室。别墅的户型要求能做到满足住户的正常的起居与工作生活要求外，还要体现一定的社交功能。所以在有上列的需求空间外，一般还会在户型或公共规划中增加若干个社交活动空间，如内庭院、棋牌室、娱听室等。并且在户型设计中，将加入较多的灰色空间的概念，既不增加面积，又给客户一定的实惠。 地下室：半地下室具有通风好、采光佳的优势，将会较多采用。或者可通过一定的下沉式庭院来解决采光问题，并且通过