5月11日美达集团·北城广场项目LOFT及商铺专项研究79p.ppt

情景街区1——木院落 内庭 木院落实景 情景街区2——红砖院 内庭 单体与单体之间用窄走道隔开 红砖院实景 走道很窄，不足2米 活泼；个性；商业氛围 面宽9米，进深9米，层高4.5米，两层。独幢面积约160㎡。 情景街区3——玻璃院落 内庭 玻璃院落实景 色彩活泼；视线通透 展示个性；商业氛围 情景街区4——金属院落 金属院落实景 品质，内敛 情景街区5——混凝土院 混凝土院实景 低调，温暖，亲近 海上海业态——餐饮 面馆 小吃 星巴克 咖啡 甜点 餐厅 服装 生活配套 独幢商铺的定位 思路 商铺的市场表现 访谈及借鉴案例 独幢商铺建议 市场及访谈对本项目商铺的启示 市场表现结论： 1.成熟区域热销两层连卖街铺：面积300㎡左右；开间8m以上；进深不宜太长；一层层高4.5m以上；单层面积120-150㎡左右；总价600万以上。 2.本项目区域整体沿街商铺去化情况好，主力面积200㎡左右，总价区间160-350万。 访谈结论： 1.业态初步定位为购物精品店及餐饮，应根据业态定面积。 2.多面积段设置，主力可在200—300㎡，尽量少做三层； 3.最好的位置留给最大的商家，差的位置面积适当减小； 4.物业形态活泼，通路顺畅，立面现代且展示面佳。 对本项目启示 1.独幢商铺受自身大型商业的辐射，其价值等同于成熟区域街铺，可重点参照其面积、结构设置（即主力面积300㎡，开间8-10m，层高4.5m以上，进深15m以内）； 2.业态定位为购物及餐饮，面积设定时还要参考其常规使用面积； 3.人流主入口区域的商铺面积设置适当加大，展示面及通路较次的商铺面积减小； 4.整体动线合理，形态活泼，展示面佳。具体可参照海上海步行街区。 本项目独幢商业排布建议 业态以精品小百货及餐饮业态为主； 此部分位置在整个独幢商铺中较差，建议独幢单层面积适当缩小，单层面积100㎡以内； 此地块总宽度为20m，考虑到进深不宜过长，设置成两排商铺； 为增加其临街面，利于商业经营及销售，建议设计成内街形式，而非“背靠背”商铺； 具体设计如图：10m面宽，8m进深。可适当扩大或缩小； 以两层为主，局部三层。 20m 8m 8m 4m 10m 业态以精品店（珠宝、服饰、婚纱、美容美发、眼镜等）及品牌中高档餐饮为主； 此部分位置最好，可达性及可视性最佳，建议面积适当做大，单幢面积集中在250-350㎡； 单层面积120-150㎡，面宽12m左右，进深15吗以内，一楼层高要求4.5m以上； 整体布局建议灵活，通路顺畅，动线分明，具体参照海上海； 建筑形态现代为主，展示面做大，物业活泼。 外围一圈位置最佳，面积可 设置为最大 精诚合作，共创佳绩！ 汉嘉机构期待与贵公司： 地址：中国.杭州滨江区江南大道288号康恩贝大厦14楼 电话：0571传真网址： * 业内人士访谈2 去年万科的金色成品一天售罄，取得这样的成绩主要是什么因素？ 产品、价格、地段、推广多方面的因素都有吧，这个项目根据我们万科自己的产品体系，定位的是商务住宅。Loft产品本身性价比高也是个很大的卖点，60多万就能在西湖边拥有一套万科出品的一室两厅，吸引力还是很大的。不过我们一天售完，说明我们定价还是偏低了。至少是低于了市场的预期吧。 购买金色成品的主要是哪些人？买来主要是用作投资还是自用？ 省内的人为主，其中有很多温州客户。客户一般都用来自住兼投资，纯粹性的投资客户还是少数，其中也有一批年轻人买来当婚房用的。LOFT还是自用的多，金色成品中自用客户达到65%左右，可能别的地段不如我们项目的loft产品这个比例更高。 你觉得打造LOFT产品时，最核心的点是什么？ LOFT本身就是购买一层享受两层的这样一个高性价比产品，这也是它的核心卖点，买LOFT的客户大都是价值型客户，他觉得这个东西值了才会买。所以在定价时候千万不能颠覆了这个核心价值点，要是价格比同样的平层高出太多那就没有多大意义了。 杭州万科房地产营销中心 董先生 LOFT客群特征总结 通过对杭州LOFT的客群了解，可以将购买LOFT的客群作如下分类： 客群分类 客群特征描述 选择LOFT原因 关注度 居家自住客群 年轻人为主，总价承受能力不高，喜欢LOFT的空间感 低总价、高得房率、高性价比 居住舒适性、总价 自用办公客群 小型公司 低总价办公场所 空间大小、地段 投资客群 有较强资金实力及投资意识 成熟商圈带来的办公或自用租赁客群 地段租赁价值、物业升值潜力 主 力 客 群 次主力客群 LOFT产品的主力客群以自用为主 LOFT核心竞争力 高得房率 空间分离 3 高性价比 2 Loft的最大魅力 买一得二 层高较高，可分割成两层 1 个性化…… 4 高性价比是loft产品核心卖点 配置LOFT的初衷 思路 LOF