ft专项研究.pptx

LOFT专项研究易居中国克而瑞信息技术有限公司2008年8月内容 A. 当今LOFT定义B. 土地性质研判C. LOFT产品流程 D. 现有项目研究E.产品建议F.附件 LOFT核心发现1土地：LOFT是一种因地制宜的，适宜在公建用地上开发的小众产品销售：LOFT最大的卖点是双层面积单层计算的小户型23设计：LOFT据土地分类最佳层高为4.8米和5.1米； LOFT根据客户购买力，最佳面积方案是30平方米左右未来发展：LOFT中短期仍有生存空间，但随着国家监管力度的加强，生存空间变得很小4LOFT优势1.可以将公建用地开发成为回款相对较快的住宅产品，使公建用地“住宅化”；2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求；3.LOFT产品具有户型面积小、总价低的特点；4.LOFT产品采取精装修可以“模糊价格”， 规避竞争；5.LOFT作为复式产品单层计算面积利于销售推广；6、特有的立体感及时尚艺术气息容易打动年轻时尚人群；LOFT产品优劣势对比劣势1.舒适度差影响推广：敞开式厨房不便使用； 没有阳台设置； 单层户数密度大； 没有日照时间保证 电梯配比低2.审批监管环节多，提升项目难度： 消防要求高（喷淋管线入户）； 层高受到限制3.销售具有相对抗性：首付5成； 不能公积金贷款 水电价格贵，无燃气； 不能落户口；4.政策监管趋向细化，未来该产品附加值（赠送面积）优势将减少 A. 当今LOFT定义 LOFT的演变过程 LOFT的发展阶段 LOFT与其他个性化小户型区分 LOFT与跃层、错层产品的区分四方面定义LOFT 建筑结构开敞式复式小户型住宅户型结构有挑高空间，功能区动静分离、可自由分割，楼下客厅、厨卫；楼上书房及卧室消费群体前卫、高收入、追求时尚的白领阶层、商务人士以及投资客坐落位置市中心或者稍远但交通便捷的公建用地LOFT的演变过程在产品理念上，从具有艺术特征的类厂房产品，发展成为 “纯居住型产品”近一段时期以复式住宅为主（居住为主）现代LOFT产品1996年居住与办公为一体（办公＋居住）SOHO 现代城上世纪90年代厂房形式（文化艺术＋居住）北京798LOFT的发展阶段从国外传入，在我国几个大城市逐渐演变成为一种居住或居住办公一体的产品时间地区典型产品原有形态产品形态（用途）接受人群市场优势产品变型20世纪40年代国外纽约的SOHO区废弃的工业厂房居住和创作场所为了逃避市区昂贵租金的艺术家与设计师租金低廉，足够宽敞的空间开发商炒作“仓库生活”（loft-living），几经改造已面目全非20世纪90年代国内北京798的“大山子艺术区”厂房区艺术机构、工作室艺术家、设计人和各种各样的文化机构租金低廉，足够宽敞的空间闲置厂房出租，重新改造开发以实现效益最大化上海的苏州河畔的“东廊画廊”大型仓库区艺术家仓库和工作室一些艺术家租金低廉，足够宽敞的空间为有潜力的年轻艺术家提供展示交流的平台 国内 ——居住与工作结合厌倦了传统住区，追求前卫生活商住两用导致了专门致力于开发loft 的房地产公司的出现至今北京、杭州、上海、天津北京西海国际中心公寓居住、办公IT业白领，追求便捷生活、办公一体，地处中关村板块LOFT已经从仓库、厂房变形为偏向居住为主天津loft发展2003年天津城市之星ＳＯＬＯ、ＳＯＨＯ商住两宜中小公司和居家办公族的青睐2007年天津红桥意库创意产业园旧厂房改造办公、居住和休闲娱乐混合布置大批大学生创业者和著名创意企业 文化与科技相结合旧厂房改造而成至今天津上城豪苑金盛国际等公建用地写字楼报建公建用地特殊情况改居住新婚置业过渡型产品商住两用单层计算面积以居住为主，商住两用产品LOFT与其他个性化小户型区别是众多小户型中个性化复式居住空间的一种形式产品代表产品概念要素面积消费群体功能LOFT上海杨浦区飞虹路：上海的“海上海”LOFT 空间系列创造展之二——“间·构”没有内墙隔断的开敞式住宅高大开敞部分挑高复式结构透明性开放性艺术性一层面积两层空间，低总价初创型企业过渡型居住（前卫、收入高、时尚）年轻人的婚房投资型可商住两用蒙太奇北京海淀区红联北村西直门桥300米： 今典花园空间蒙太奇户型都是活的按需订做可按积木式自由组合成各种户型以小户型面积标准为基本设计单元居住SOLO北京崇文区广渠门内夕照寺大街：绿景苑SOLO 超小的户型卧室和客厅没有明显的划分，公共空间也SOLO化一般为10多平方米至50平方米左右积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活的年轻人居住SOHO北京市朝阳区东三环中路39号： 建外SOHO在家办公自由活动的结构空间、良好的居住氛围 很多城市的SOHO公寓以小户型亮相单身，追求个性、自由的人商住两用STUDIO北京亚运村北苑路东：欧陆经典STUDIO工作室灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师