61036 中原包头市乾观缘项目市场研究报告.doc

包头市乾观缘项目市场研究报告 送呈：包头麦格瑞置业发展有限公司 中原地产 研究结论提要 敝司根据房地产市场调研与定位的一般原理，通过对包头市宏观经济及房地产政策、房地产市场供应现状、市场需求和在售项目现状的深入调查和分析研究，最终得出结论如下： 市场部分： 受全国经济高速发展的影响，包头市经济发展迅速，以人均可支配收入为基础的购买力迅速提高； 房地产市场尚处于初级阶段， 但发展潜力大、速度快，房价呈明显的上升趋势； 包头市目前房地产住宅市场供应以普通商品住宅为主、经济适用房和高档商品房为辅，且经济适用住房，尤其是高档商品房所占比例较小； 商品住宅市场供应产品良莠不齐，且售价较低，营销推广手段单一，在产品上和推广上都存在较多的市场空白； 产品供应类型集中为多层和小高层住宅，别墅及高层住宅较少见；小高层住宅04年开始起步，且发展迅速，并逐步为市场所接受，而高层住宅的市场接受程度尚待验证； 住宅市场需求以二次置业为主，改善居住环境是主要购买目的，单套总价30万和50万是当地居民购买力的两个重要界限； 东河区的市场产品供应以价位较低的中低端产品为主，而青山区和昆都仑区的市场产品供应集中于中高端产品； 高品质产品是本市最大的市场空白点，该类产品在青山区的需求量较大，不容忽视，中高端产品有较大的市场空间。 关于本案： 从本项目地块特点来看，该地块是非常理想的住宅建设用地，周边绿化环境良好，附近有丽日花园等高档楼盘及青山宾馆，是人们心目中的高档社区聚集地，本案具备建中高档项目的基本条件； 考虑到包头市民对高层住宅刚刚开始接触，对小高层住宅的态度尚处于开始接受到完全认可的过度阶段，但高层和小高层住宅将成为包头未来住宅市场的主流产品形式，最终将本案的产品定位确定为小高层、高层结合的中、高档项目。 本案最终定位为： 小高层与高层相结合的大型运动、健康、绿色社区 报告正文： 宏观市场研究 全国经济情况 “增长较快、效益较好、价格平稳、活力增强”，“经济运行的稳定性有所提高、发展的协调性有所改善、关键领域的改革有所突破”——这是中央工作经济会议对2005年我国经济运行的评价和表述。据国家统计局发布的《中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报》显示，2005年我国经济运行总体质量和效益不断改善，国民经济和社会发展取得明显成效，全年国内生产总值为182321亿元，增速达到9.9%。 历年GDP及其增长速度 注：GDP的绝对值按现价计算，增长率按可比价格计算 “十五”期间，我国经济发展迅速，国内生产总值稳步增加，经济增长率持续高位徘徊。未来经济发展前景乐观，GDP增势明显，但受结构调整等多方面影响，增长速度稳中有降。今年3月份中央发布的《第十一个五年规划纲要》中指出，“十一五”时期要努力保持国内生产总值年均增长7.5%，人均国内生产总值比2000年翻一番。实现经济的平稳运行。 历年固定资产投资额及其增长速度 固定资产投资一直为经济增长贡献巨大力量，但投资过快增加容易引起整个经济的不稳定发展。从走势图上可以很明显的看出，2001年至2003年，我国固定资产投资增速明显加快，有过热的危险。2003年以后，国家出台相应政策进行调整，投资增速缓慢下调，有利于未来经济的稳定持续发展。 与经济增长相伴随，人民的收入稳步增加，生活水平明显提高。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入增长53%，恩格尔系数为36.7%，农村居民人均纯收入增长38%，恩格尔系数为45.5%，食品支出比重下降，消费结构有所改善。 历年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 2005年我国城镇居民的人均可支配收入达到10493元，实际增长11.37%，购买能力越来越强。 历年社会消费品零售总额及其增长速度 “十五”期间，社会消费品零售额稳步增长，2005年达到67177 亿元，比2001年增长56%，增加的购买力释放量有限。 历年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度 城乡居民人民币储蓄存款余额增长迅速，2005年达到141051亿元，比2001年增长91%。城乡居民增加的收入有很大一部分用于储蓄，消费支出增长有限，消费需求有巨大的发掘潜力。 乐观的宏观经济形势，给中国房地产业的健康发展提供了重要保证和有力支持。2005年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%（该数据为初步测算数据）。 房地产建设不但是经济建设的结果，而且是经济建设的主要动力之一，通过房地产项目的建设，能拉动经济增长。这种拉动作用体现在投资和消费两方