房后房屋面积、质量与开发商当初承诺不符怎 么办？.docVIP

房后房屋面积、质量与开发商当初承诺不符怎么办？ 交房后房屋面积、质量与开发商当初承诺不符怎么办？? ??????[案例回放] ????2004年9月6日，郭小姐与某房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，购买其一栋住宅。合同约定住宅的建筑面积为265.85平方米。郭小姐一次性交付了全部房款，该公司即将该住宅交付给郭小姐。郭小姐便准备开始对该住宅进行装修，经某装修公司现场测量设计发现该住宅的实际面积要小于合同面积10多平方米。于是郭小姐请来本市房产测绘大队进行测绘，经测绘该住宅的建筑面积实际为249.85平方米，比合同约定的面积小16平方米。郭小姐经与该公司协商解决无果，于是将该公司起诉至人民法院。经人民法院裁决，判令该公司返还郭小姐购房款6万余元。 ????[法律解决步骤和相关法律依据] ????一、如何验收新房？ ????新房验收，购房人应当首先审查该建设项目的相关备案资料原件，其中包括《竣工验收备案表》、《面积实测表》和《管线分布竣工图》，以确定该建设项目是合法建筑。并按《商品房买卖合同》示范文本第十一条约定要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。并核对合同中注明的设施、设备的品牌、数量是否相符。 ????新房现场验收需注意以下六个方面： ???（一）打开水龙头查堵漏、卫生间不存不渗； ????上下水管道有无堵、漏、渗现象，看水压大小，试排水速度。检查卫生间地面是否存水、渗漏。蓄水后需要在24?小时后查看地面是否有积水现象，并到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。 ???（二）检查厨房、卫生间相邻的通风道； 厨房和卫生间应当与通风道就近安排，这样的安排有利于异味、废气等气体的迅速排放，保持厨房和卫生间的空气清洁。 ???（三）拉闸断电检查开关、插座； ????分别检查各电闸及电表是否完全控制各分线支路；检查开关、插座的线路接口是否是虚设。并重点检查卫生间的电源应是防潮插排并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。 ???（四）测量面积、层高是否相符； ????现场测量交付的新房房屋的实际面积、层高，采集数据来源的地点与具体数据应当详细记录，并与合同中的相关数据进行核查。如发现相差很大，需立即聘请权威的专业房产测绘部门现场进行测绘并作出书面结论。 ???（五）检查墙面和地面是否有空隙、门窗灵活隔音； ????检查墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面平整度、是否渗水、是否存在空裂现象。检查门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的密封程度，关上门窗听听隔音效果。 ???（六）检查阳台有无裂缝、顶楼还需检查是否漏雨。 ????房屋的结构问题常会出现在阳台，如发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的前兆，必须立即通知相关部门。顶楼的业主要特别查看各个房间有无雨水渗漏的痕迹。 ????二、如果与购房合同上标注不符，购房者应当与开发商怎样协商，协商不成怎样诉诸法律维护自己权益？ ????2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对房屋面积误差；房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵作出了新的规定。 ???（一）房屋面积误差的处理方式； ????该《解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应当支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。 ???（二）房屋主体质量不合格、房屋质量瑕疵的处理方式。 ????该《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。 ????该《解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。 ????如果购房者在开发商交付房