山东德州红星美凯龙别墅项目前期策划135P营销推广方案.ppt

【丰富产品线】 丰富项目产品线 ，增加项目物业类型。 公寓类产品目前在德州市场处于“空白期”，有一定的市场机会和潜在客户。 “易商、易居、易投资”的产品概念包装，在挖掘潜在客户的同时，也为市场增添了新的投资机会。 小面积、总价低的产品在淡市下存在一定的市场机会。 根据项目整体开发对现金流的要求，以及目前市场销售情况，首次推售客户定位为：首置客户、首改客户为主，向改善升级客户延伸。 【客户定位】 客户等级 置业目的 置业人群 主力面积 承受总价 客户关注要素 代表项目 财富阶层 资产转移及改善升级 私营企业主、大型国企高层、省市级高层领导、金融电信等垄断企业高层、公司高管 180平米以上 150万以上 区域、产品品质、圈层感、身份感 皇明蔚来城 中高收入阶层 改善升级 小企业主、大型企业中层、市级中高层领导、区级高层领导、高校教授、金融电信等垄断企业中层 140-180平米三居为主 80-150万 区域环境、产品品质、舒适性 外海江南水郡 中建华府 玫瑰公馆 中等收入阶层 刚性改善 市级各类公务员、生意人、大型企业资深职工、高校资深教师、金融电信部门资深职工 以110-140平米三居为主要需求面积 50-80万 区位、配套、性价比 佰利金湖湾 中低收入阶层 首次置业 多为新德州人或企事业职工 80-90平方米两居 50万以下 价格、配套、交通条件 牡丹华庭 恒大模式——中心景观湖、豪华社区入口、豪华会所（售楼处）、精装样板间。将成本用在显而易见的地方，在陌生区域奠定豪宅品质，实现高速走量。 【住宅启动区展示】 豪华会所 社区入口 豪华售楼处 精装样板房 项目展示体系 展示价值一：5800㎡五星级会所（健康休闲中心，内部包括各种健身、休闲、娱乐设施） 展示价值二：80000㎡意大利水景中心园林全景展示，气势恢宏。 展示价值三：9A精装样板房空间展示（五星级入户大堂、精装电梯厅、精装样板房等） 展示价值四：具有仪式感的社区入口。 法式风情园林——融入具有法式风情的景观元素，进行景观示范区展示。 【住宅启动区要点】 法式风情建筑——打造法式风情建筑群，进行示范区展示。 【住宅启动区要点】 要素： 斜坡面 石材或仿石材 轴线的对称 法式风情售楼处——融入具有法式风情的景观元素，进行景观示范区展示。 【住宅启动区要点】 要素： 雕花、廊柱 孟莎式屋顶 谢谢聆听 The End 商业驱动模式：双MALL+全功能都市体验场 商业 百货MALL 家居MALL 全功能都市体验步行街 红星美凯龙家居体验中心 树立项目品牌和形象 形成商业聚集，带动相关企业入住 商业活力中心，商业聚集地 是其他物业长期增值的保障 借鉴万达模式，引进主力店 作为双MALL的补充 以休闲娱乐、餐饮、配套服务为主 形成特色化经营 双MALL驱动——【安全模式】 单MALL先行，量力而为，后续开发，长期盈利 项目后期 确立双MALL驱动模 式，树立高端定位， 通过概念给到客户期 待和信心，启动家居 MALL，招商同步 项目中期 项目初期 视开发资金实力和招 商情况择时启动另一 MALL的开发，并进 行统一招商和运营管 理 通过长期持有，获得 源源不断的现金流， 成为项目成功开发的 利润主体，并实现物 业长期增值 全功能都市体验场——【德州新天地】 全都市体验场 城市会客厅 区域级商业 休闲娱乐、餐饮 美食天地 城市级商业 世界各地特色美食 家电体验中心 城市级商业 国美或苏宁主力店 儿童娱乐天地 区域级商业 儿童娱乐早教中心 商务体验中心 区域级商业 服务于办公的休闲健身中心 全功能都市体验场——城市会客厅 聚会 健康 娱乐 朋友聚会、商务宴请、家庭娱乐，应有尽有，满足不同消费需求 全功能都市体验场——美食新天地 各地美食，饕餮共享 全功能都市体验场——家电体验中心 引入家电旗舰店（苏宁/国美） 必威体育精装版科技产品体验 全新体验式购买理念 全功能都市体验场——儿童娱乐天地 在这里，有儿童早教中心、儿童写真馆、儿童乐园、亲子广场、主题餐厅，儿童智力开发、休闲娱乐一站搞定 健身房 全功能都市体验场——商务体验中心 游泳池 羽毛球馆 健身康体中心，服务于庞大的办公人群，营造更舒适的办公环境 全都市体验场建筑形式 紧凑的、开放的、时尚的、灵活的、情趣的 住宅物业发展方向建议 德州首个百万平米国际新城 住宅 三大核心 驱动力 展示驱动 通过高展示，增强项目高端产品卖相，提升项目竞争力。 产品驱动 选取主流客群，打造主流产品，并延长产品线，增强客群弹性空间。 主题驱动 构建法式风情、英伦风情、新古典主义、北欧风情四大主题板块。 通过多主题、主流化产品、高品质展示，增强项