成都市双流东升镇新城1地块市场研究及定位报告.doc

成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告 成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告 第一部分 近来宏观调控对楼市及本项目的影响 一、“国六条”成都相关政策细则 1、新政背景 2、成都市相关政策细则 二、新政细则对成都楼市的影响 1、成都楼市价格上涨将得到短期的抑制 2、行业面临洗牌 3、开发商更加追求稳健的利益 4、进一步加强“持币待购”的观望心理 5、自住的置业者是市场的购房主力 6、刺激大户型价格更高 7、开发成本增加 8、限价房即将面市 三、新政对本案的影响 1、郊区开发，机遇和挑战同在 2、小户型比例的控制，对本项目不利 3、别墅定位的宽泛，有利本项目开发高档住宅产品 4、土地清查力度加强，加大短时间的竞争 第二部分 双流房地产市场发展环境研究 一、区域宏观环境分析 1 地理位置 2 交通条件 3 历史文化 4 教育现状 5 旅游资源 6 文化产业 二、社会经济环境分析 1、宏观经济分析 2、产业结构分析 3、全社会固定资产投资 4、消费水平分析 5、金融环境分析 6、双流2005年GDP在成都各县中的地位 7、基础设施环境分析 4 4 4 4 7 8 8 9 9 10 10 10 11 11 11 12 13 14 14 14 14 14 15 15 16 16 16 16 18 19 20 21 22 23 1 成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告 8、区域人口分析 9、区域规划环境分析 三、房地产市场发展环境评价 第三部分 双流房地产市场特征研究 一、双流房地产总体供应特征 二、双流房地产板块特征 三、典型案例研究 1、锦绣·华都 2、锦镇1期 3、水云花都 4、中航.云岭 5、凯莱·丽景雅筑 6、和贵·久居福 第四部分 项目SWOT分析 一、项目用地及区域分析 1、地理位置 2、项目地块条件 3、周边环境 4、项目所在区域建设规划 二、项目周边在售项目调查 1、在售项目总体特征 2、在售项目分析 2.1明珠花园 2.2龙湖公寓 2.3学府公寓 2.4世纪花园 三、本项目SWTO分析 1、SWOT列表 2、SWOT分析 2.1优势（S） 2.2劣势（W） 2.3机会（O） 2.4威胁（T） 第五部分 项目市场定位 一、市场定位 1、市场定位的依据 2、市场定位结论 24 25 27 28 28 29 30 30 33 35 36 40 41 44 44 44 44 45 47 49 49 51 51 52 54 55 56 56 56 56 57 58 59 60 60 60 61 2 成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告 二、客户定位 三、目标客户构成 1、成都市区购房群体——主力购房群体 2、双流人——辅助购房群体 3、大成都以外的购房群体——补充购房群体 第六部分 产品设计建议 一、住宅户型 二、商业 1、主题特色商业街区 2、小区内街商业 三、项目规划指标建议 四、建筑总平及布局建议 五、小区公建配套建议 六、小区园林景观建议 七、外立面设计建议 62 62 62 63 63 64 64 65 65 67 69 69 70 70 72 3 成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告 第一部分 近来宏观调控对楼市及本项目的影响 一、“国六条”成都相关政策细则 1、新政背景 去年5月经国务院同意，建设部等７部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了八项措施，即“6.1新政”。 八项措施下发执行以后，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。 针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，国务院办公厅日前转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），即“国六条”。 “国六条”在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的不符合条件擅自预售商品房、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等８项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。 2、成都市相关政策细则 “国六条”出台后，四川省建设厅5月29日出台的《紧急通知》，可看 4 成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告 作是我省针对“国六条”所作的第一步回应，“从6月起，各城市房管部门必须对可售商品住房面积、套数以及户型分布等信息每月公布一次”。出台的《紧急通知》强调，信息发布内容还应包括：各地应在每年3月底前公布本年度和下一年度当地普通商品住房和经济适用住房的建设规模、项目布局和进度安排等信息；经批准预售商品住房和现