2015年商业地产租赁及运营实务(74页).pdf

目录  租赁斱式及租金预判  商业发展及亮点规划  商业动线  营运管理之数据分析  营运管理之节能管控  营运管理之标准化工作  租赁斱式及租金预判  商业发展及亮点规划  商业动线  营运管理之数据分析  营运管理之节能管控  营运管理之标准化工作 项目租赁斱式及策略 三种斱式：固定租金、扣点分成、保底分成 计租面积（建筑面积？套内建筑面积）——影响客户接受度 物业管理费——必须要收取，合理避税 A项目地处尚无购物中心的四线城市，本地商户不理解管理费项、算费用总价； 采取策略：1、物业管理费不降，向商户说明成本主体；2、前期租金打折优惠， 将费用总价降低； 宣传推广费——建议向商户收取，保障持续推广 租赁斱式利弊分析 项目租赁斱式及策略 购物中心租赁方式对比 固定租金 扣点分成 保底分成 租金收入=租金水平* 租金收入=商户销售收 租金收入=max{保底租金， 公式表达 租赁面积 入*分成点数 分成租金} 隐性因素 面积测度单位 租赁面积 跷跷板效应 面积需求 乙方控制 甲方控制 均衡 受商户经营影响小， 既合理降低了收益风险，又 受商户经营影响大，但 租金收益 但不能分享商户增长 可部分享受商户增长收益， 能分享商户增长效益 收益 但无法保证收益最大化 租金递增 确定 不确定 部分确定 技术条件 低 高 高 管理难度 小 大 大 税务安排 简单 复杂 复杂 成本费用 低 高 高 刚开发及经营氛围未 项目成熟期及品牌商家 策略建议 品牌商户 成熟期 可优选 租金预判——餐饮 餐饮分类 分类原则 类别 业态 正餐、简餐、快餐、休闲+饮品、外卖 商务中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、风味餐 菜品 饮 档次 人均消费、经营历史、营业方案 客群 消费模式、性别、年龄、国籍 特性 体验性、主题性、附加功能性、会员制 租金预判——餐饮 租金预判——影院 影院合作对比分析 序号 合作模式 合作条件 1 纯租赁 租金