徐州社区商业专题研究.pptx

社区商业专题分享;目 录;社区商业：以辐射周边居民为主的属地型商业，一般服务人口≤5万人，服务半径≤2公里，总规模≤3万方;目 录;社区商业价值1：社区商业销售额目前占社会消费品零售总额的三分之一;社区商业价值2：社区商业立足于辐射区内用户，在提供便利性的同时，大大提升了社区住宅的价值，同时是房地产开发赢利的重要支点 ;目 录;社区商业：按照不同的维度可以分为外向型、偏外向型、内向型三种类型;社区商业：以下是对徐州16个项目的商住比及人均商业面积的统计分析;社区商业：按照功能性不同，可分为邻里配套型、餐饮主导型、大卖场驱动型及综合型社区购物中心;社区商业：产品形式主要包含住宅底商、商业街区及集中式商业三种类型;目 录;邻里配套型：内向型商业，主要满足社区居民日常需求，以小型便利性日常生活配套为主力业态;餐饮主导型：偏外向型商业，是以餐饮为主，结合部分休闲业态及少部分零售业态的餐饮休闲街区;①发展定位： 以大卖场为单一主力店带动卖场依附型商业的发展;大卖场驱动型：偏外向型商业，是以大卖场为单一主力店带动卖场依附型商业发展的社区商业发展模式;综合型社区购物中心：外向型商业，是以多主力店驱动的，业态齐备，功能复合的社区mall ;综合型社区购物中心：外向型商业，是以多主力店驱动的，业态齐备，功能复合的社区mall ;目 录;规模定位：对社区商业定量影响最主要因素：区域分布、辐射人口、人口消费能力;规模定位：通过地块条件，商业市场分析及开发商目标要求综合分析，判断项目可能发展的商业类型;规模定位：根据商业类型不同可选择不同的计算方法;地块排布法：根据价值强排原则，按照沿街面计算商业体量 ;商业类型法：确定社区商业类型，结合经验比例数据，得出商业体量;消费需求法：通过项目周围消费者情况及周围商业运营情况综合估算出整个商业的体量;业态排布法：通过社区商业必备型业态体量与完善型业态体量综合估算出整个商业的体量;商丘万丰置业南京路项目：;;消费需求法：根据周边人口需求确定，商业辐射周边2km，商业规模1.8万方;地块排布法：按照商业价值最大化原则，商业规模在2-2.6万方;商业体量 2.4-3万方;许昌恒大项目：商业分两期，对于前期和后期商业体量分别用不同方法测算;前期-消费需求法：根据周边人口需求确定，前期商业辐射周边1-1.5km，社区商业规模4243平;前期-业态排布法：据业态排布，前期选择生活必需的商业类型，社区商业规模5745平;后期-消费需求法：后期辐射范围1-3KM，按消费需求计算，商业2.7万方;后期-定位法：根据偏外向型商业的一般规律计算，商业体量为2.94万方;后期-案例借鉴：通过借鉴成熟、典型的偏外向型社区商业的体量，综合计算本项目的商业体量1.6万方;【案例-商业体量】通过多维度综合分析，考虑降低市场风险，建议前期商业体量4500-5500平，后期商业体量2.4-3万方;规模定量方法评判：;目 录;物业排布：目前社区商业布点有四大类型，环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型;环绕街铺型：目前社区商业主流排布类型，沿街商业价值最大化，展示性强，利于销售;入口街铺型：商业依托入口排布，居民消费便利性较高，但展示性不足，不利于外部客流的导入;入口集中型：商业与住宅部分相对独立，保证住宅居住品质，但便利性降低;目 录;划铺面积：社区商业划铺面积一般在30-500平米之间，其中30-80平米居多，占据半数 ;划铺规律：根据商业类型从内向型到外向型，大面积商铺的个数及面积配比会逐渐增大 ;开间进深：社区商铺主力开间为3~6米，开间进深比多在1:3~3:5之间;目 录;总体来说，可分为销售模式、租赁模式、租售结合三大类： 销售模式可分为三类： 直接销售，即销售全部商业物业； 售后返租，即开发商与客户约定某个回报率和回报期限为条件，将商铺产权分割出售给小业主，每年返回一定回报收益；也有的则回报额一次性折入房价，也是市场较流行的销售方法，但风险较大； 带租约出售，即开发先期引入商户，并将租赁商铺出售给投资者； 租赁模式：指开发商持有物业产权，对外出租经营；包括委托经营或自营等。 租售结合：指开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售并举的模型；;模式;目 录;社区商业发展热潮：主流开发商转型商业地产，社区商业成为必备产品线;品牌开发商社区商业模式：;万科商业大事记：万科进军商业地产，以社区商业为切入点，形成社区商业产品线系列;万科社区商业：万科邻里家“五菜一汤”，万科社区商业发展模式，自建自营，统一招商，统一运营;万科社区商业：万科2049 |五玠??，小型高端体验社区商业，以餐饮为主，辅以健身、购物、早教、会所等品质生活业态，自持方式运营;