成都市新都区大丰镇1315号地块可行性分析41P.ppt

项目SWOT分析 SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weak 合并249亩地块，有利于形成规模优势 地块交通便利、通达性良好，靠近城市主干道北新干线，地铁一号线沿线大丰站 低地价带来的低成本优势 城北物流货运集中，车流量大，易造成噪声及空气污染 成都本土客户 对于城北固有的印象 机会Opportunity 威胁Threaten 全新的北部新城正在形成，区域有大量土地出让计划，伴随各家开发机构和市场对区域的关注，区域发展将进一步提速。 城北房地产市场价格目前依然是成都的价格洼地，拥有极大的价格上涨空间 缺乏区域高端产品，项目有利于填补空白 专业市场的外迁，增加地缘性客户基数，同时扩大区域辐射面，扩大到其他二、三级城市 地块位于交通要道，周边人口聚集，直接提升地块商业产品价值 整体宏观经济环境的不确定性，对房地产开发造成的不确定性 整体放量激增 国际商贸城： 既是对项目区位的强化，更突出对项目核心客群的来源。 城市：城市意味着功能和需求的复合型，包含居住和商业的全面发展机会，产品的全系列，多元化。 国际商贸城 城市生活住区！ 总体定位 目标客群界定 销售前期 销售中期 销售后期 地缘型客户 产业、拆迁迁移客户 外来、二级城市客户 口碑、推荐客户 纯投资客户 客户分类 特征描述 主力客群 描述：通过北新干线、地铁1号线交通便利带来的城北、城东偏中心首置或改善需求客户，部分大丰、天回镇地缘性客户 职业特点：生意人、企业主、大中型单位职员 年龄：25-45岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：80-100平米高层 次主力客群 描述：来自周边专业市场的产业客群职业特点：生意人、私企业主 年龄：30-45岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：80-120平米高层 偶得客群 描述：来自全城或外地的投资型、返乡型、养老型等客户 职业特点：较为发散 年龄：30-55岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：多样化产品需求 产品定位 　　13号地块为酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市综合体15号地块为区域内中高端居住社区。 物业形态组合 根据规划指标、项目开发的优劣势分析，业态初步建议为“住宅、40年产权酒店式公寓为主，底商和集中性商业为辅“ 业态面积分布和档次定位 地上计入容积率总建筑面积共64.23万平米，其中：商业：根据周边市场供应量预计、地块的地形条件的要求，建议13号地块的商业建筑面积约5万平米（中端购物中心和底商），15号地块的商业建筑面积约2万平米（1-2层底商） 40年产权公寓：规划新区商业和办公物业开发风险相对较大，初步建议13号地块的剩余商业建筑面积约13.97万平米全部开发为40年产权的公寓 住宅：13号地块49%的计入容积率建筑面积开发为住宅，约20.15万平米，15号地块住宅开发面积约20.64万平米，总共约40.79万平米 公共配套：满足规划要求，幼儿园建筑面积约0.17平米，农贸市场0.3万平米 价格预估 * Document number 分类 建筑面积（㎡） 销售均价建议 可售物业 住宅 407,920 ㎡ 5500元/ ㎡ 商业 70,000 ㎡ 15000元/ ㎡ 40年产权公寓 159,716 ㎡ 4675元/ ㎡ 合计 637,636 ㎡ — 市政配套物业 幼儿园和农贸市场 4700 ㎡ — 车位 — — 8万元/个 各业态售价建议 为了充分控制风险，项目在整个销售期的售价均为静态计算，不作逐年递增；总计4700平米的幼儿园和农贸市场无偿交还给政府 商业：周边新建住宅项目的的临街底商，底层销售均价3万元/平米左右，本项目商业大部分为1-2底商，集中性商业不超过4层，根据商业售价随着楼层递增而逐步递减的规律，建议商业销售均价为15000元/平米 住宅：目前大丰片区的销售均价在5400元/平米左右，品质相对较高的保利城和悉尼湾的销售价在5500-5800元/平米，建议本项目的销售均价为5500元/平米 40年产权公寓：非城市中心区域的同一个楼盘，40年产权公寓的售价一般是住宅售价的80%-90%，建议本项目为85% 车位：建议本项目的车位50%用于出售，周边新建住宅的车位售价在8-10万元/个，建议本项目为8万元/个 投资收益及风险分析 项目销售计划 Document number 拿地：2011年12月 一批次开盘：2012年第4季度 清盘：2016年 年均销售面积：约12.75万平米 测算说明 * Document number * Document number 测算说明 测算说明 * Document number 说明：1、可售面积指住宅、商业和公寓的的总建筑面积，637636平米， 2、NPV的贴现率为10%