文案卓越蔚蓝海岸低成本快销及品牌运营之道.ppt

阶段营销策略－第四阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 物业 1、5、6、9、10栋剩余洋房35套， 140-200㎡ 15、16、17栋87套洋房140-200㎡ 联排31套 前期洋房别墅清盘，小高层蓄客； 主推产品 叠墅 叠墅 铂金墅 王墅 推售节点 7月28日 8月18日 9月16日 11月6日 销售阶段 7月底-8月中旬 8月中旬-9月中旬 9月中旬-10月底 11月初-11月底 策略 现场整改 蓄势待发 涨价造势 全面出击 树立标杆， 乘胜追击 乘热打铁 再下一成 时间： 2009年11月； 背景： 项目形象成功重塑，项目形成热卖氛围； 产品 剩余部分洋房、别墅产品清盘和小高层蓄客； 策略： 趁热打铁，再下一成； 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4推售策略 5渠道策略 6阶段目标 项目展示——现场完全到位，项目形象重新树立，展示项目优质产品和高端形象； 项目氛围——维持热销氛围，保证产品的不间断，最大化实现小高的价值。 阶段营销策略－第四阶段 产品分析 阶段营销策略－第四阶段 部分剩余洋房联排产品清盘，小高层开始蓄客 户型 面积 套数 备注 两房两厅 95 136 塔楼　 三房两厅 138.7 136 塔楼，入户花园 135/140 102 板式，“3+1”创新户型 四房两厅 174 102 板式，“4+1”创新户型 五房两厅 220 34 大平层 合计 95-174 510 该阶段对剩余洋房和联排产品进行清盘，同时进行小高层进行蓄客，开始做小高层的入市准备！ 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4推售策略 5渠道策略 6阶段目标 产品分析 阶段营销策略－第四阶段 王者位置，别墅、洋房簇拥的中心; 超宽视野，楼间距无边; 两梯两户，纯板大宅； “N+1”创新户型，270度宽景客厅; 别墅社区，尊贵无限。 小高层价值点： 空中阳台 270度宽景客厅 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4推售策略 5渠道策略 6阶段目标 小高层的竞争没有市场空白点，无法避开竞争，入市时需强化本案小高层价值。 竞争分析 阶段营销策略－第四阶段 11月 10年1月 3月 5月 12月 2月 4月 6月 恒大华府 旭辉藏郡 89-157平米2-4房 7月 8月 9月 46-132平米1-3房 西城龙庭 永祺西京二期 御院二期 西子湖畔二期 岳麓1号 146-189平米3-4房 都市森林 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4推售策略 5渠道策略 6阶段目标 推售策略 小高层项目推售原则： 阶段营销策略－第四阶段 分两批推出：3月推第一批，主力面积95-138平米；预计5月推第二批，主力面积135-220平米。 总量510套，建议分两次推出； 2010年3月拿到预售，建议先走畅销产品-----即市场上总价较低产品； 174-220平米大面积，易与项目洋房冲突，建议在第二批推出。 市场竞争无空白点，金三银四，五月逢房交会，建议在五月前推出。 1、要充分考虑市场的消化能力； 2、充分考虑卓越集团2010年项目回款要求； 3、规避本案内部洋房与高层总价冲突； 4、把握市场竞争的机会点，适当时机遇市； 31 32 33 35 36 中心园林 37 38 一批 二批 分两批开发：3月推第一批，推出37-38#，共272套。其中95平米二房136套，138平米三房136套； 预计5月推第二批，31-36#，共238套。其中135.1-140平米3+1户型102套，174平米4+1户型102套，220平米五房34套。 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4推售策略 5渠道策略 6阶段目标 推广主题：“墅”立中央，王者风范 渠道策略 阶段营销策略－第四阶段 媒体类型 传播重点 节奏规划 媒体 短信 释放清盘信息， “典藏稀世美墅，最后珍藏，仅限10席” 小高蓄客信息：“墅”立中央，王者风范，别墅之上的墅王品质即将面世 2次/周，选择周四/周五投放 活动渠道 促销活动 看房免费送加油卡 卓越蔚蓝海岸为你“加油”，牛转2009 周末 圈层营销 圈层营销，举办各种高端圈层营销 周末 定点拓客 和记黄埔、恒大华府定点拉客 持续 户外拓展 做足金星北路，中原狼腾军团扫街 持续 中原转介 启动中原湖南其他在售项目转介工作 持续 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4推售策略 5渠道策略 6阶段目标 辅助主题：典藏稀世美墅，最后珍藏，仅限10席 阶段目标 阶段销售15套；阶段回款1527万元。累积销售146套，累积回款1.4亿元 阶段营销策略－第四阶段 1整体思路 2产品分析 3竞争分析 4推售策略 5渠道策略 6阶段目标 既有洋房和别墅清盘，同时进行小高层的蓄客，预计阶段蓄客100批；2009年底累计蓄客300批 户型 户均面积 套数 销售