广州市中惠·南沙项目定位报告 110P.ppt

一、商业形态的定位 社区配套型商业？ 主题集中式商业？ 专业市场商业？ 商业功能定位的方向： 1、地块商业价值探讨 从地块临主干道性及片区控规，商业价值面最大的属北面，邻近进港大道； 其他方位由于不临主干道，商业氛围营造有限，地铁口本是人流汇聚地，但西面地块阻隔了地块与地铁口的连接，截流了商业气氛。 进港大道 凤凰大道 商业 行政办公 居住 2、地块商业现状要素 项目商业面积达4万平米，体量大。 商业氛围形成有限， 如此大体量的商业面积， 市场需求是否支撑得到？ 月份 套数（套） 面积（平米） 1月 5 835 2月 4 190 3月 4 260 4月 4 213 5月 0 0 6月 4 224 7月 2 113 8月 9 864 9月 2 307 10月 21 1383 合计 55 4389 据相关数据统计，南沙市场2010年商业销售量如下： 2010年1月-10月，南沙总体商业签约销售面积约4389平米，而地块周边商业氛围无法在短暂时间内形成情况下，完成40000平米的商业量需要较长的时间，开发大量的商业巨有较大风险。 数据来源：广州市政府公示网站—阳光家缘 位于CBD商务、行政、金融区域。 细数广州等地行政区域，大体量的商业气氛是否合适？ 无论是广州的行政中心，还是东莞、深圳行政中心，均代表着一个地方的威严与正义，是一个极其敏感地带。 因此，在商业气氛的营造上有一定的难度，商业价值也因此而得到削减。 奥园海景城 珠光南沙御景 龙光棕榈水岸 府前一号 本项目 奥园海景城因借助今洲广场及周边居住人群聚集带来的人气，规划有集中式商业外，目前市场供应均无以住宅底商性质为主（离项目最近的府前一号、棕榈水岸），均以满足日常生活所需的社区型配套商业。 3、周边商铺形态调查 奥园海景城实景 4、本地块商铺形态建议 体量适中的社区配套商业街区 集中商业需地段及时间支撑 5、商业业态分布建议 业态类型 主要业态分布 早教专区 引进早教机构（天才宝贝、）、幼儿启蒙教育、文艺培训中心 休闲专区 SPA美容美体中心、释压生活馆（中医推拿、沐足、桑拿） 饮食专区 营养早餐店、牛奶店、水店、茶餐厅、西餐厅等 会所配套专区 棋牌室、健身馆、室内羽毛球馆、乒乓球馆、室内恒温泳池等 二、商铺面积区间定位 项目名称 商铺形式 面积区间（平米） 奥园海景城 首层临街 28-141 独立式商铺 85-162 文化步行街首层 80-526 文化步行街二层 珠光南沙御景 首层临街商铺 30-108 碧桂园 首层临街商铺 41-99 龙光棕榈水岸 首层临街商铺 20-90 社区配套型临街商铺主力面积区间在20-140平米之间，集中式商铺面积区间跨度大，在80-526平米之间; 集中商业内的商铺由于定位为百货业类，引进经营者及品牌较多，也比较高端；因此，该类商铺因经营业态而定，所以面积跨度大，对面积空间规划比较灵活。 1、周边商铺面积区间及销售价格情况 2、商铺面积区间建议 结合市场临街底商铺特征，建议本项目商铺面积在25-50平米之间比较适宜。 1、周边在售商铺价格情况 四、商铺价格定位 项目名称 商铺形式 销售价格（元/㎡） 奥园海景城 住宅内底商 11500 独立式商铺 28000 文化步行街首层 25500 文化步行街二层 7500 珠光南沙御景 首层临街商铺 26000 片区在售商铺楼盘较少，主要供应以集中式商业的奥园海景城，该商业是南沙市场目前较大规模的商业体； 集中式商业内的商铺由于定位为百货业类，引进经营者及品牌比较高端，对于商业租金投资回报率高，因此销售均价高于社区型配套的住宅底商、临街商铺。 商业氛围较好的临街式商铺价格约26000元/平米，住宅内铺价格在12000元/平米左右。 2、商铺价格预测 我们有信心实现商业整体价格为20000元/㎡（首层临主干道商铺最高可以达到30000元/㎡) 三 写字楼篇 一、南沙产业特征 南沙产业以制造业为主，大多工厂及企业均于厂内或厂址附近设置办公楼、展厅、接待处等办公场所，因此，对于展示形象窗口的集中式写字楼需求有限。 二、南沙写字楼供需情况 月份 套数（套） 面积（万平米） 1月 — — 2月 — — 3月 — — 4月 — — 5月 — — 6月 — — 7月 — — 8月 9 0.109 9月 1 0.0064 10月 — — 合计 10 0.1154 数据来源：广州市政府房屋交易公示网站—阳光家缘 截止10月份，南沙写字楼市场共成交10套写字楼单位，整体成交面积1154平米，可见，该片区对于集中式办公场所需求力较弱。 本项目25000平米体量的写字楼市场将面临较大的开发风险。 1、南