制定拆迁方案的依据.doc

PAGE PAGE 1 制定拆迁方案的依据 　　拆迁申请人制定拆迁方案，必须依据拆迁法律规范的规定，并根据被拆迁人的情况和拟被拆除的房屋及其附属物的状况以及城市房屋拆迁工作的性质和城市规划的有关要求，以事实为根据，以法律为准绳。 　　(一) 制定拆迁方案的事实根据 　　拆迁申请人制定拆迁方案的事实根据是指拆迁申请人依据什么样的主观、客观状况制定城市房屋拆迁方案。制定拆迁方案的主观状况是指拆迁申请人制定拆迁方案时要考虑到拆迁人及被拆迁人对拆迁工作的主观要求。 　　1.制定拆迁方案的主观状况 　　拆迁是拆迁人在取得建设项目批准文件和建设用地的土地使用权之后拆除建设用地上的房屋及其附属物并对被拆除的房屋及其附属物的所有权人予以补偿和对于使用权人予以安置的行为，因此在制定拆迁方案时，必须考虑到拆迁人对于拆迁的主观状况以及拆迁人对于拆迁工作的要求。 　　(1)被拆迁人对于拆迁工作的主观状况是指被拆迁人对于其被拆除的房屋及其附属物作为财产的补偿要求，被拆除的房屋及其附属物的使用权人对于拆迁人拟对其安置的房屋的主观要求，以及被拆迁人对拆迁工作的主观认识等。拆迁申请人必须了解被拆迁人的要求之后才能制定出比较合理的拆迁方案。 　　被拆迁人的主观状况可以概括以下几点：1被拆迁人对拆迁工作的主观认识。被拆迁人对拆迁工作的认识包括两个方面，即被拆迁人对拆迁工作的认识和认同。从拆迁工作的实际情况下看，在一般情况下，对于公益事业建设拆迁以及政府进行危旧房改造工作，被拆迁人的认知和认同程度相对要高一些。相反，对拆迁人进行一些高档房地产项目开发的拆迁工作，被拆迁人的认知和认同程度相对要低，在一定情况下，部分被拆迁人还带有抵触情绪。2被拆迁人的法律意识水平。我们知道，拆迁工作是一项涉及面广、涉及政策和法律比较复杂的建设工作，因此被拆迁人对拆迁法律规范的认识水平即政策法律意识水平也是影响拆迁工作的一个重要方面。从实践来看，被拆迁人正确的认识和理解拆迁法律规范，其对拆迁工作的认同感就强，依法进行的拆迁工作就能够得到被拆迁人的有效配合，相反，被拆迁人的法律意识水平较低，又对拆迁工作存在不正确 的认识的话，其对拆迁工作的认同感就比较弱，而且还会存在一些抵触情绪。3被拆迁人对自己所有的财产的期望值。拆除被拆迁人所有的房屋及其附属物，就必须对拆迁人给予补偿。在拆迁实践中，被拆迁人对其所有的房屋及其附属物作为财产的期望值也是拆迁工作中要考虑的被拆迁人的主观认识的一个方面。从拆迁实践中来看，被拆除房屋的所有权人对拆迁补偿的期望值越高，拆迁工作的难度就越大，相反，则要容易的多。4被拆迁人对安置和补偿的用房的地点和建筑结构以及建筑格局的认识。从拆迁实践中来看，回迁安置和补偿要比外迁安置和补偿使被拆迁人更容易接受和认同，因此如果产拆迁人安置和补偿用房安排在拆迁范围之外，就应当在拆迁调查阶段作好被拆迁人的工作。 　　拆迁申请人对于被拆迁人合法合理的要求，应当尽量予以不考虑并在拟定的拆迁方案中予以体现，对于被拆迁人的不合法不合理的主观愿望，要在拆迁前想方设法作好引导工作，并在制定拆迁方案时予以考虑，准备作好宣传和解释工作，必要时，在拆迁方案中拟定强制拆迁方案。这里所谓的被拆迁人的合法的愿望是指合乎拆迁法律规范及符合我国其他有关的建设法律规范规定的要求。 　　(2)拆迁申请人对于拆迁工作的主观状况是指拆迁申请人拟对被拆迁人安置及补偿所用房屋地点、面积、建筑结构等安置和补偿用房的选择、安置和补偿的方式选择，拆迁期限及拆迁方式的选择等拆迁工作的主观愿望。通过与被拆迁人对于拆迁工作的主观愿望进行对比，查明双方的主观认识有何区别，区别在于何处，能否经过协商消除双方的分歧。 　　拆迁申请人在制定拆迁方案时，其主观愿望必须符合法拆迁律规范即有关的建设法律规范的规定，否则其所制定的拆迁方案在报请房屋拆迁管理部门审查审批时，房屋拆迁管理部门将依法不批准其所拟定的与拆迁法律规范规定大相径庭的拆迁方案，另外即使拆迁管理部门批准了拆迁，被拆迁人将因拆迁人侵犯其合法权益而申诉和提起诉讼等，造成拆迁工作的被动。 　　2. 制定拆迁方案的客观状况 　　制定拆迁方案的客观因素是指拆迁申请人依据被拆迁人的实际情况和被拆除的房屋及其附属物的状况拟定拆迁方案。这些客观因素包括：被拆除的房屋及其附属物的基本概况、被拆迁人对于被拆除房屋的及其附属物的使用状况、住宅房屋的使用人、被拆迁人的基本概况、安置和补偿用房的基本概况、货币补偿金额的准备等。 　　(1)被拆除的房屋及其附属物的概况。所谓被拆除房屋及其附属物的基本概况是指拆迁申请人拟拆除的房屋及其附属物的客观属性，包括房屋及其附属物的建筑面积、使用面积、居住面积等，房屋及其附属物的建筑结构及其历史，是合法建筑还是违章建筑，是住宅用房还是其他非住宅用房，是否属于公益事业