盾安房产战略规划报告修订稿.doc

盾安房产·战略规划报告 （修订稿） 浙江盾安房地产开发有限公司 2008年3月 前言 战略规划是构筑公司运营管理体系的前提和指导方针，贯穿盾安房产的组织架构设置与管控体系、流程体系、人力资源管理体系、计划预算管理体系和风险控制体系等运作管理体系，是盾安房产员工的行动指南和评估标准指南，也是实现企业使命和愿景的具体载体。 基于对外部宏观与行业环境，及对盾安房产内部环境的分析，并根据盾安集团对盾安房产的定位和发展要求，系统梳理盾安房产的战略发展规划要素，编制了盾安房产战略规划报告，以此为依据，为建立适合盾安房产的运作管理体系提供指导思想。 目录 前言 第一部分、内外部环境分析 外部环境分析 内部环境分析 综合分析 第二部分、盾安房产总体战略 定位 使命 愿景 战略目标 战略思想 第三部分、职能及业务支撑战略 投资与品牌战略 产品管理战略 工程管理战略 财务管理战略 人力资源战略 商管发展战略 物管发展战略 第一部分 内外部环境分析 外部环境分析 宏观影响因素 从社会发展影响因素来看，中国正处于城镇化进程不断加快的发展阶段，土地需求旺盛，并将带来大规模的城镇建设；基于联合国对70多个国家的人均GDP水平和住宅产业发展的分析研究，人均GDP在1300美元以上的国家，房地产业将进入稳定高速发展期（2006年我国人均GDP为2042美元）；同时，我国人均居住面积与发达国家地区相比还有较大差距，具备较大的增长潜力。综合来看，我国房地产业具备良好的发展前景。 从经济影响因素来看，中国作为世界经济增长的重要力量之一，经济发展依然保持着高速增长，至2007年底国内生产总值连续5年增速达到或超过10%，可以预期，未来中国的经济发展将延续平稳快速发展的良好态势，将为我国房地产行业的快速发展提供有力的经济支撑和保障。短期来看，受美国次贷危机和美欧经济预期内下行的影响，中国经济发展速度会有所回落，但预期增长趋势不会发生重大变化。 从政策影响因素来看，中国国民经济和社会发展第十一个五年（2006-2010）规划阐明国家战略意图，明确政府工作重点，引导市场主体行为，是近年我国经济社会发展的蓝图，是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。因此，也是盾安房产制定战略规划的基础和指导方针。十一五规划对房地产业发展产生影响的主要内容包括： eq \o\ac(○,1) 房地产行业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。 eq \o\ac(○,2) 土地 节约土地：落实保护耕地基本国策；管住总量、严控增量、盘活存量，控制农用地转为建设用地的规模；建立健全用地定额标准，推行多层标准厂房；开展农村土地整理，调整居民点布局，控制农村居民点占地，推进废弃土地复垦；控制城市大广场建设，发展节能省地型公共建筑和住宅。 加强土地资源管理：实行最严格的土地管理制度。严格执行法定权限审批土地和占用耕地补偿制度，禁止非法压低地价招商。严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修编的管理。加强土地利用计划管理、用途管制和项目用地预审管理。加强村镇建设用地管理，改革和完善宅基地审批制度。完善耕地保护责任考核体系，实行土地管理责任追究制。加强土地产权登记和土地资产管理。 完善现代市场体系：健全全国统一开放市场，严格界定公益性用地和经营性用地，经营性基础设施用地实行有偿使用，完善经营性用地招标拍卖挂牌出让和非经营性用地公开供地制度。完善价格形成机制，扩大市场形成土地价格的范围。 eq \o\ac(○,3) 节能环保 促进建材建筑业健康发展：大力发展节能环保的新型建筑材料、保温材料以及绿色装饰装修材料。推进建筑业技术进步，完善工程建设标准体系和质量安全监管机制，发展建筑标准件，推进施工机械化，提高建筑质量。 建设资源节约型、环境友好型社会，发展循环经济：1）节约材料，提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修；推进木材、金属材料、水泥等的节约代用。2）强化促进节约的政策措施，完善建筑物能效标准；推行强制性能效标识制度和节能产品认证制度。3）节约能源重点工程包括建筑节能和绿色照明：严格执行建筑节能设计标准，推动既有建筑节能改造，推广新型墙体材料和节能产品等；在公用设施、宾馆、商厦、写字楼以及住宅中推广高效节电照明系统等。 eq \o\ac(○,4) 城镇化发展 2010年末城镇化率提高到47%（2006年末中国城镇化率为43.9%）。坚持大中小城市和小城镇协调发展：提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、