农村宅基地流转现状问题与对策研究基于梅州市的调查分析.docx

农村宅基地流转现状、问题与对策研究 ——基于梅州市的调查分析 张光辉1，邓建辉2，麦 静1，许 振1 （1.华南农业大学 经济管理学院，广东 广州 510642； 2.梅州市梅县区 国土资源局，广东 梅州 514000 ） 摘 要：对梅州市农村宅基地流转现状进行了问卷调查和个别访谈，分析了当前梅州市农村宅基地流转 的主要特点和存在问题，并对农村宅基地流转制度改革提出了一些建议：加强村镇规划，引导集中建房； 加快相关法律体系建设，做好普法工作；明晰产权，合理分配收益；完善宅基地登记发证制度；完善宅基 地管理制度；完善农村社会保障体系。 关键词：农村宅基地；土地使用权；流转 中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2015）02-0011-06 自新中国成立以来，农村宅基地制度在促进 我国农村经济发展中扮演着极其重要的角色。然 而，随着经济的快速发展和农民生活水平的提高、 以及农村人口数量的增加，使得农村住房需求不断 增加，从而导致农村宅基地需求也不断增加。由于 目前我国农村宅基地制度仍不够完善，农村宅基 地在市场化冲击下出现有关分配和流转等一系列问 题。这些宅基地方面的诸多问题，在很大程度上影 响了我国农村社会与经济的发展，现行我国农村宅 基地制度亟待改革和完善。本文以梅州市为例，于 2013-2014年对当地农村宅基地现状和存在的问题进 行了问卷调查，共发放问卷320份，实际收回有效 问卷300份，有效问卷率为93.7%。在问卷调查的同 时，还进行了一部分个别访谈。通过问卷和访谈结 果的分析，我们掌握了目前农村宅基地流转的基本 情况，并针对所存在的问题提出一些对策建议，希 望能为我国宅基地制度改革起到一定的参考借鉴作 用。 一、梅州市农村宅基地流转现状 （一）宅基地面积超标，流转意愿强烈 2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务 委员会第十一次会议修改颁行的《中华人民共和国 土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥 有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治 区、直辖市规定的标准。”第43条规定：“农村村 民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅， 其宅基地的面积标准为：1.城市中心区内，每户不 得超过80平方米；2.城郊、农村集镇和圩区，每户 不得超过120平方米；3.山区和丘陵地区，每户不得 超过150平方米。” 然而，在填写调查问卷的300户村民中，只有8% 的村民其宅基地面积在120平方米以下；21.5%村民 的宅基地面积介于120平方米至150平方米之间；宅 基地面积超过150平方米的村民最多，约占70.5%。 而且，通过个别访谈我们还发现，有个别农户的 宅基地甚至达到了惊人的300至500平方米。由此可 ·2015年第2期11收稿日期：2015-02-05 作者简介：张光辉，男，教授，研究方向：农业经济管理、市场营销。 · 2015 年第 2 期 11 见，当地村民拥有的宅基地面积不符合上述法律规 定的现象普遍存在，绝大多数农户没有严格按规定 申请宅基地，超标情况相当严重。 宅基地面积超标现象一方面与宅基地政策的缺 失分不开。在以往很长一段时间内，国家和各级政 府并没有出台一部关于这方面的完整法律法规，使 农村宅基地在管理上存在着法律上的缺失和政策依 据的不足。另一方面也与农民传统观念有关，大部 分农民认为自己住宅建的越大越好，越有气派，越 显得家境富裕豪华。随着生活水平的提高，富裕起 来的村民形成互相攀比，多占土地的不良风气，进 而导致宅基地面积超标现象的不断出现，并有逐渐 加剧的趋势。 问卷调查结果显示，农民希望宅基地流转的意 愿比较高，189户希望宅基地能够流转，占调查比例 的63%以上。 （二）缺乏统一规划，不满现有流转制度 宅基地规划建设是一件十分复杂的事情，这依 赖于村基层管理干部是否具有前瞻性的战略眼光， 而且这还受村集体经济实力的制约。 据调查，在乡村规划问题上，有267户村民选择 “没有规划”或 “不清楚”，约占受访者的89%； 访谈中大多数村民表示，几乎没有见到过相关的文 件或通知，自己本身对乡村规划不是很清楚，感觉 政府和村委会对这方面也不是很重视。 122015年第2期由于本地乡镇政府对村庄的土地利用没有进 行相关规划和指导，村委会对此也基本上不管不 顾，使得村民建造住房时基本上是按照自己的意愿 进行。由于旧的房屋建设大部分都是改革开放以前 定下的布局，有部分村民是在旧有的宅基地上面翻 盖新房，更多村民的房子则另辟新地盖房子，新旧 房子布局的不统一，使得整个村容极不美观，显得 杂乱无章。据调查，不少村民认为无规划条件下乱 建住宅，只会造成所建造的房子东一处、西一处， 布局混乱不美观；大多数村民虽然认为建房应该有 自己的主导权，但也认为统一规