福建宁德宝信城市广场项目市场调查研究报告94页.doc

宁德宝信城市广场 专项市场调查报告 凌峻地产（中国）有限公司 二零一零年二月 第一篇 市场调查概述 一、市场调查序言 凌峻公司就宁德市宝信城市广场专项市场调查小组于2010年2月2日－5日对宁德市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。 宝信城市广场项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究： （一）、宁德市城市宏观环境； （二）、宁德市城市规划； （三）、宁德市商业市场现状及发展趋势； （四）、宁德市商业网点规划； （五）、竞争对手及市场潜在供应量分析； （六）、宁德市市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查； （七）、宁德市人群分析； （八）、项目区域环境及地块调研； （九）、主要目标消费者调查； 本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。 二、市场调查目的 本次对宁德市进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解宁德市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析宁德市商业市场现状及发展趋势，从而论定项目商业部分在本区域的发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。 为此，我司组成了专业调研小组对宁德市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对宁德市的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。 三、市场调查方法 （一）、资料搜集 1、发展商协助提供 主要内容包括项目所在地块资料、项目前期规划及项目发展构思及当地相关消费情况等相关资料。 2、文献资料及网络搜集 搜集有关宁德市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况尤其是商业市场等相关资料。 （二）、实地走访调查 主要针对在售及规划项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块、主要商圈及项目周边商业市场进行调查，通过市场调查小组人员实地走访、记录、访问获取第一手市场资料。 （三）、深度访谈 1、对目标消费者访谈 采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。目标消费者包括各大商圈商家、各大商圈内消费购物人群。 2、与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈 采用面谈形式，就宁德市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。 3、与当地部分商家进行访谈 采用面谈的形式，第一了解商家对整个宁德市商业环境和前景的看法，第二初步了解商家对本项目、本区位的兴趣，为进一步接洽作准备。  第二篇 宁德城市宏观环境 一、宁德市现状 宁德市作为海峡西岸经济圈重要城市之一，位于福建省东北部，东面濒临东海，南面与福州市交界，西面与南平市毗连，北面与浙江省温州市接壤。土地总面积为13452.4平方公里，占全省总面积的10.88%。海岸线长1046公里，占全省海岸线总长的28.35%。岛屿307个，占全省岛屿总数的21.3%。海洋水域面积44565.8平方公里，占全省海域总面积的35.63%。海岸线曲折，港湾众多，拥有三都澳、沙埕港，三沙湾等全国著名避风深水良港。 1、地理位置 宁德俗称闽东，位于福建省东北部，我国“黄金海岸”的中段，是一个新兴滨海港口城市。南与福州接壤，北与温州相连，西与南平毗邻，东与台湾隔海相望，是东南沿海大通道的重要区域，也是连接江西、安徽、湖南、湖北等内陆地区的重要出海口。 宁德市具有的这些良好的区位优势，且这一优势将随着温福铁路、三都澳开发进一步放大。如果按照当地政府的规划，能成功吸纳临海重工业落地，发展前景看好。 然而，蕉城区拥有的这种优势，环三都澳的福鼎、福安、霞浦都拥有，区位优势不具备独有性。城市发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。 2、交通运输 宁德地区交通便利，有104国道贯穿南北，各县市间都有省道连接。铁路以莱（舟）福（州）线上的古田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。三沙、赛岐等港口开辟有直达香港、上海等地多条定期和不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港。 城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平。未来日趋便捷的城市交通，将提升宁德的城市向心力，不断吸引周边的县、