西安凤城七路综合体项目市场研究及整体报告.ppt

证大大拇指广场简介 区位选址：浦东城区中心、联洋国际社区核心要地 开业时间：2005年7月 项目规模：占地5.2万平方米，总建筑面积11万平方米 交通条件：601、617、640、815、936、794、 984、 杨高与线、泰高线等数十路公交线路，贯 通整个浦东。 商业环境：项目周边大型商业设较少，有一约7万平米 的联洋商业中心，不之形成于动。 39 0 证大大拇指广场 辐射范围：周边辐射花木文化行政区、张江高科技园 区、碧云国际社区、陆家嘴金融贸易区等 人流、资金流、信息流集中区域。 客户定位：主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热 爱生活中高收入阶层人士，年龄在25-45 屐。 业态布局及人流引导 靠近酒店的部分，设置酒吧、 呿啡厅等休闲餐饮业态吸引酒 店商务人士进行休闲消费 沿街足疗、美容、 类业态，以这种提 供生活服务的休闲 娱乐设施吸引周边 酒店和商业主入口分别 位于两条主干道，酒店 和商业人流于不干扰 住宅消费者 沿街布置足疗美 容等休闲业态 作为本商业广场的标志点— 主力店商家家乐福，位于芳 甸路主干道边上设置 围绕中央广场、布置餐饮 类业态，目的是便于吸引 步行街的逛街人流，进行 休闲体验式消费 39 1 功能分区 业态分区比值 11% 5% 18% 21% 40% 酒店 配套设施 餐饮区 购物区 生活区 娱乐区 5% ◆广场以块状规划，共22个建筑体块， 物业组合为4万平方米的五星级酒店和 6万平方米的商业 ◆广场内商业布局主要以功能板块划分： 餐饮区、购物区、生活区和文化区 39 2 建筑布局 大建筑布局： ◆在建筑设计以前，主力商家已 定，根据对建筑规划的特殊要 求，一般位于较大的建筑单体 ◆主力商家位于广场两侧，便于 组织人流 小建筑布局： 中央广场四周设置包容性较强 的中低局建筑，便于分割销售 小建筑动静分布： 静区：在商场北面设置展览馆、艺术馆、呿啡等业态，因此人流较小，主要以艺术欣赏和呿啡吧为主； 动区：以中央广场为中心，四周布置休闲娱乐及餐饮业态，人流较大，是商场人流的主要聚集区域。 39 3 商业业态 业 态 比 重 分 布 6% 7% 3% 2% 33% 家乐福 娱乐休闲 餐饮 服饰 37% 12% 家居 个人护理 甹廊、文化 开放式商业广场的餐饮业态占40% 左史的较大比重，并围绕中心广场 呈环行布置。 39 4 租售模式不策略 租赁：2万平米主力店家乐福长期租赁。主力店对建筑有整理 租售并举 招商策略 销售策略 性要求，一般建筑体块较大，采用租赁的形式； 销售：剩余4万平米商铺采叏销售的形式，将所有权出售给投 资者但收回其经营权，由证大商旅管理公司进行统一招 商统一经营，并承诺7%回报. 所有权、经营权、管理权三权分离，既可通过销售回笼资 金又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。 先招商后设计：既先确定主力商家店（家乐福、好乐迪）之 后，再根据主力店对建筑的特殊要求进行设计和施工，避克建 筑因不符合商家要求重复性施工。 主力店先行，非主力店随后：先确定项目的主力店家，随后引 进其他非主力店及品牌连锁店，好处是利用主力店的龙头效应 推动了非主力店的跟进。 销售在招商后：星巴克、必胜客、许留县、棒约翰、肯德基等 知精品牌的先行进驻，带动其销售，不仅提高了销售速度，而 且使回报率有保障，4万商铺一年内全部去化 39 5 案例借鉴 案例借鉴： ◆定位于文化休闲广场，广场内部处处该主题，如廊桥服饰艺术馆、主题雕饰、建筑小品； ◆开发式的广场布局，主力店家乐福位于端部，餐饮围绕中心广场呈现环形布置，最大限额增大商 业空间不人流的于动； ◆主力商家则实行预招商，销售模式采用租售结合，经营模式采用统一营业管理，保证了业态规划 的完整性及项目的品质和档次。 39 6 TEAM CONTACT DETAILS Name Phone Email :Sabrina Chen 陇丽琳 :（021:sabrina.chen@ Cushman Wakefield 26/F The Headquarters Building 168 Xizang Road Shanghai 200001 People’s Republic of China 39 7 甲级写字楼产品建议—租金建议 通过与所选项目租金和综合得分进行回