土地出让方式对房地产价格的影响研究.doc

土地出让方式对房地产价格的影响研究 ●经济研究《经济师)2007年第2期 土地出让方式对房地产价格的影响研究 摘要:土地使用权招标拍卖挂牌只是 土地使用权出让的不同形式,采用市场竞争 机制显化了土地的真实价格,使地价回归其 真实的水平.招拍挂制度并没有导致沈阳及 全国地价上涨.也不是沈阳市和全国房价上 涨的原因.房价的上涨主要还是由供求关系 决定的. 关键词:招标拍卖挂牌土地使用 权出让 中图分类号:F293.2文献标识码:A 文章编号2007)02—088— 02 近年来,我国城市的房地产价格出现了 持续上涨,特别是部分重点城市房价上涨幅 度相当大,引起了社会各界的普遍关注,由此 产生了很多不同认识.尤其是自国土资源部 2(102年l1号令(规定商业经营性用地必须实 行招标,拍卖,挂牌方式出让)和国土资源部 2(104年7】号令(《关于继续开展经营性土地 使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知》规定2004年8月31号以后所有经营 性用地出让全部实行招拍挂制度)实施以来, 关于招标拍卖挂牌出让土地对房地产市场的 影响菔是否引起地价,房价上涨的争论就一 直不断.因此,有必要正确认识房价,地价和 土地使用权招标拍卖挂牌出让的关系.本文 主要以沈阳市2002—2005年间以招拍挂方 式出让的商品房用地资料为基础,并结合当 年的商品房售价,对地价与房价关系进行实 证分析,探讨招拍挂对沈阳市地价房价的影 响,以厦地价和房价的关系. 一 土地出让方式述评 土地出让方式主要有协议出扯和土地使 用权招拍挂出让两种方式.协议出让在我国 的早期土地出让中占据了主要的地位,为我 国土地市场的发展做出了相当的贡献.但随 着时间的延长.也产生了资源配置效率低下 的问题.土地使用权招拍挂出让制度的实施 有利于土地资源的舍理配置,有利于遏制在 土地批租领域中的腐败行为.对稳定土地市 场和房地产市场有很大作用.同时,提高了 有限土地资源的使用效率.降低房地产给社 会带来的金融风险以及给消费者带采的产品 风险.土地使用权招标拍卖挂牌只是出让土 地使用权的不同形式,采用市场竞争机制显 化了土地的真实价格.金开了开发商的隐形 土地成奉,使地价回归其真实的水平.招标 拍卖挂牌出让通过市场公平竞争方式剔除了 过去协议出让的权力寻租部分,相应压缩 了部分关系开发商的超额利润.这部分超 额利润过去完全被开发商无偿占有了,国家 从中失去了应有的土地收益.土地招拍挂时 一 88一 ●雷永泰李立新 土地批租的腐败行为也起到了抑制作用,因 为如果开发商想得到土地就必须去找市场, 开发商只能通过公开,公平的竞争方式从市 场取得土地,这也就使其把更多的精力放在 如何建好房子上,也就推动了整个房地产业 水平的提高. 二,土地招拍挂出让方式对地价的影响 招拍挂出让方式本身对土地供求关系没 有改变,因此,不会人为抬高地价.招拍挂出 让土地是土地与资本直接结合.从而提高了 效率.经营性土地出让实施招拍挂制度,一 方面可以接爱社会监督,减少暗箱操作和寻 租行为,使土地出让真正公开化,符合对公共 资源进行公共管理的基本原理;另一方面,将 市场机制引入土地出让市场,可以弥补因土 地出让方式唯一性而缺乏竞争形成的缺陷; 但这并不是地价和房价上涨的主要因素,影 响房价的主要还是供求关系.房地产商即使 以很低的成本获取土地,只要房地产市场是 个买方市场,他们就不会放弃牟取暴利的机 会..同时,招拍挂方式出让土地作为政府的 主动供地方式,为政府根据房地产市场供求 关系合理确定土地供应总量,结构和速度,主 动参与土地市场宏观调控提供了相当的可 能.通过推进土地招拍挂出让,时剔除权力 对土地资源配置的干预,发挥市场合理配置 土地资源的基础性作用.实现房地产市场土 地供需总量基本平衡,结构基本舍理和价格 基本稳定,保持土地市场厦房地产市场公开, 安全和稳定运行,防止楼市动荡都将发挥很 好的作用.有利于境外资金的流入和国际化 进程的加快,有利于建立一个公开,平,公 正的城市土地市场.因此.招拍挂政策是对 土地有偿出让制度的完善.将市场机制引入 土地出让是市场经济条件下的必然趋势. 三,土地招拍挂出让方式对房价的影响 由于房屋市场与土地市场有着密切的联 动关系,地价和房价有互动关系,但并非线性 关系,也就是说地价上涨并不能直接影响房 价上涨:相反,房价的上涨却很大程度上影响 着地价.地价只是在一定程度上对房价产生 着影响,特别是从长远和整体上看,地价高低 对长远房价变动有很大影响.长远看房价和 地价是可以相互制约的,如果房屋需求不变, 地价等房屋成本持续上涨,会使开发商利润 降低,当房地产开发利润率低于社会平均利 润率时,竞争会促使一部分房地产开发投资 转向其他产业,进而对土地需求压