土地增值税清算制下的筹划案例与分析.doc

土地增值税清算制下的筹划案例与分析 国政策一 ±地增值税清算制下的 等划案例与分析 口中国税网董志超刘厚兵 从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的 预征制转为清算制.可以预见,对房地产企业来说,进行有效的土地 增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题. 本文就介绍几个土地增值税筹划技巧. 土地增值税从1994年1月1日开始实施以来.一直被业内看作 是对房地产企业收益影响最大的税种之一.2006年12月28日,国 家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知》(国税发{2006]1台票187号),明确从2007年2月1日 起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的预征制转为清算 制.可以预见,对房地产企业来说,进行有效的土地增值税税收筹 划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题.其实,尽管我国土 地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进 税率计算征收,即:增值额未超过捆除项目金额(基本等于项目成 本)50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%,末超过100%的 部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税 率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分.税率为60%.但是 同时.国家也相继制定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优 惠政策,纳税人如果能充分运用有关政策规定.利用好这些优惠政 策进行合理筹划,可以达到降低土地增值税税收成本,进一步提高 投资效益的目的.在此,笔者为大家提供几个土地增值税筹划技巧. 一 ,巧用特殊扣除项目规定进行税收 70一一 并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银 行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条 (一),(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除.凡不 能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的,房地产开发费用按本条(一),(二)项规定计算的金额之和的百 分之十以内计算扣除.上述计算扣除的具体比例,由各省,自治区, 直辖市人民政府规定.这里所说的(一)为取得土地使用权所支 付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家 统一规定交纳的有关费用.这里的(二)为开发土地和新建房及配 套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本.包括 土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施 费,公共配套设施费,开发间接费用.据此.若企业主要依靠负债筹 资,利息费用占的比例较大,应提供金融机构贷款证明.将利息费计 入房地产开发费用.反之,若主要依靠权益资本筹资,则可利用另外 一 种方法. 例1:甲房地产公司2005年3月开发一处房地产,为取得土地 使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200 万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出 为200万元,不超过商业银行同类同期贷款利率.对于是否提供金 融机构证明,公司财务人员通过核算发现:如果不提供金融机构证 明,则该公司所能捆除费用的最高额为:(1000+1200)x10%=220(万 元),如果提供金融机构证明,该公司所能扣除费用的最高额为: 规一 》一一算贝一计细一咀 施一就 例一牡型 行一 税一诎堂敲 一 《一务 划一筹一定一 200+(100O+12U0)x5%=310(万元).可见,在这种情况下,公司提供 金融机构证明是有利的选择. 例2:甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产,为取得土 地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费 1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息 支出为80万元,不超过商业银行同类同期贷款利率.现在需要公司 决定是否提供金融机构证明.同例1一样,如果不提供金融机构证 明,则该公司所能扣除费用的最高额为:(1000+1200)X10%=220 (万元);如果提供金融机构证明,该公司所能扣除费用的最高额为: 80+(1000+1200)x5%=190(万元).可见,在这种情况下,公司不提 供金融机构证明是有利的选择.企业判断是否提供金融机构证明, 关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本 的比例.推算可知,如果超过5%,则提供证明比较有利;如果没有超 过5%,则不提供证明比较有利.要注意的是,国税发(2006]187号文 规定,房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关 的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则 第七条的规定执行.除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的 金额,房地产开发成本,费用及与转让房地产有关税金,须提供合法 有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除.即筹划企业应注意 提供有关合法有