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土地开发论文：浅析我国土地开发资金信托的模式 摘要随着我国经济社会的快速发展，土地产业和信托业的联系开始越来越紧密。虽然我国幅员辽阔，但是人多地少的矛盾却日益凸显。土地作为一种不可再生的稀缺资源，对我国的城市化建设显得格外重要。在社会主义的中国，作为土地所有权人的国家，即各级政府为了发展当地经济和提升城市化进程，也开始通过各种融资渠道来进行土地的开发和利用。由于我国土地管理制度和国家政策的严格限制，使得各级地方政府不得不为了完成自身的经济建设使命而费尽心思。 关键词土地开发 资金信托 交易主体 目前，土地开发资金信托模式已经成为我国各级政府进行经济建设的有效融资途径之一。在土地开发资金信托交易结构中，委托人（兼受益人）与受托人（信托公司）之间的法律关系是整个信托交易的核心，对于不具备信托专业相关知识的委托人（兼受益人）而言,如何认识这种融资模式,对自己的理财投资选择是一个比较重要的问题。本文将从法律的视角，对这种模式进行简要的分析，希望能对广大的委托人（兼受益人）在今后的经济生活中有所帮助。 一、我国土地开发资金信托模式概述 我国的土地融资信托主要包括土地储备信托和土地开发资金信托两种模式。土地储备信托是指城市土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给信托投资公司，由信托投资公司向投资者发行信托受益凭证募集社会资金，投入土地储备中心，分享土地一级市场开发的项目收益。而土地开发资金信托是指委托人（兼受益人）将自己持有的资金委托给受托人（信托公司）投资于待开发利用的目标土地，通过受托人对目标土地的整理和运作获取信托投资收益的一种集合资金信托行为。信托公司根据土地开发利用的需要，通过向社会发布集合资金信托计划的形式募集土地投资信托资金，然后将信托资金通过贷款的方式借于交易相对人(融资平台公司)，由其负责对目标土地的开发利用，信托受益人通过目标土地的开发利用获取信托收益。单从概念上我们可以看出二者具有很大的共同点，即都是通过信托方式进行土地的融资，但是二者还是有着明显的区别：第一，土地储备信托通常是信托公司和土地储备机构合作，而土地开发资金信托既可以和土地储备机构合作，也可以和房地产公司等多种市场主体合作。第二，土地储备信托是一个较为复杂的操控模式，其融资方式包括但不限于贷款，并且信托公司还承担着其他相应的职能，而土地开发资金信托模式则相对比较简单，主要是通过资金信托后以贷款的形式解决土地开发的融资问题。第三，土地储备信托中一般会有两个信托，即土地权利的信托和资金的信托，而土地开发资金信托模式中只有资金信托这一种信托。 二、我国土地开发资金信托的交易主体 土地开发资金信托模式中的交易主体具有特定性。该模式中主要有两个法律关系：一是委托人（兼受益人）与受托人（信托公司），另一个是受托人（信托公司）与交易相对人（融资平台）。在这两个法律关系中出现了三个交易主体，即委托人（兼受益人）、受托人（信托公司）以及交易相对人（融资平台）。根据本文对交易主体的相关问题的分析，我们可知，在这种信托模式下，三个交易主体均是特定的。根据我国《信托法》第2条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”由此，我们可以看出，在传统的信托法律关系中，信托当事人包括委托人、受托人以及受益人。但是由于土地开发资金信托属于商业信托，商业信托固有的本质决定了委托人与受益人应该是同一人，从而使其在这种交易结构中转化成投资者。因此委托人（兼受益人）就成为土地开发资金模式下的特定主体。我国《信托法》还规定受托人既可以是自然人，也可以是法人。但是在土地开发资金模式中，受托人不仅只能是法人，而且还必须是具有相关资质的信托投资公司。所以受托人在这种信托模式中变成了特定的受托主体，除了信托公司，其他一切从事土地开发资金信托活动的受托主体都是违法的。在土地开发资金信托模式下，作为受托人的交易相对人，一般而言也是特定的，即具有政府背景的融资平台公司。在社会主义的中国，土地的所有权不是属于国家的就是集体的，因此具有土地一级开发权的只有政府，这正好是本文研究的土地开发资金信托与房地产信托最大的区别，房地产信托中的交易相对人可以是具有土地开发权的房地产企业，但是这种开发更多的是二级开发的范畴了。 （一）委托人（兼受益人）及其相关权益 土地开发资金信托模式实质上属于商业信托中的自益信托，这种形式就是投资人（委托人兼受益人）交付资金与受托人，由受托人为受益人的利益管理和处分。所以在这种商业信托的法律关系中仅涉及受托人与受益人的双方关系。委托人（兼受益人）与受托人（信托投资公司）的法律关系主要是通过双方签订信托合同建立的。但是，我们必须要看到在土地开发资金信托模式下，委托人之所