商业楼层修正.docxVIP

四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所有限公司重庆分公司? 川恒通渝评技〔2010〕15号? 商业房地产楼层效用系数指引? 本规则规范重庆分所评估商业用房调整各楼层效用系数，分所商业房地产评估（拆迁项目除外）必须采用本准则规定的方法计算调整系数，土地评估剩余法评估中涉及商业类房地产价值测评的亦遵照执行。? 结合重庆商业房地产的实际情况，参照日本《公共用地取得损失补偿基地细则》及德国史基莫氏的楼层经济价值表，结合本公司的重庆评估经验，制定楼层效用表和效用系数修正体系。? 楼层?标准系数?标准条件说 明? 调增因素? 调减因素?地上九层?32.0%?垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平方米?①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；②自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；④其他能带来底层外楼 层商气增加的因素? ①各层之间无自动步行梯，调减20-25%；②无直达停车库电梯调减5%③其他能带来底层外楼层商气减少的因素? 地上八层?33.0%?地上七层?34.0%?地上六层?35.0%?地上五层?37.0%?地上四层?40.0%?地上三层?45.0%?地上二层?58.0%?地上一层?100.0%?地下一层?50.0%?地下二层? 33.0%? ? 常见商业房修正? 1.?某大型商业裙楼-1至6层，中庭-1至4层有挑空井，2对自动扶梯，中庭有观光 电梯井2部，直达地下停车库电梯2部，单层面积约3000平方米的商业房楼层修正系数为：? ????? wk_ad_begin({pid : 21});wk_ad_after(21, function(){$(.ad-hidden).hide();}, function(){$(.ad-hidden).show();}); 楼层?标准系 数?标准条件说 明? 调增因素? 调减因素?估价对象修正说 明? 各楼层系 数调整幅度? 估价对象楼层系数? 地上九层?32.0%?垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平方米? ①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；②自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；④其他能带来底层外楼 层商气增加的因素? ①各层之间无自动步行梯，调减20-25%；②无直达停车库电梯调减5%③其他能带来底层外楼层商气减少的因素? 中庭-1至4层有挑空井，修正12.5%，-1至四层挑空井有2对自动扶梯修正4%，中庭有观光电梯井2部，直达地下停车库电梯2部，修正2.5%，5-6楼有两部直通车库电梯修正1.5%? /?/?地上八层?33.0%?/?/?地上七层?34.0%?/?/? 地上六层?35.0%?1.50%?35.5%?地上五层?37.0%?1.50%?37.6%?地上四层?40.0%?19.000%?47.6%?地上三层?45.0%?19.000%?53.6%?地上二层?58.0%?19.000%?69.0%?地上一层?100.0%?0.000%?100.0%?地下一层?48.0%? 19.000%?57.1%? 地下二层? 33.0%?/? /? 2.?小型混合商业裙楼1至3层，直达地下停车库电梯2部的商业房楼层修正系数，各 层间为步行楼梯联接? 楼层?标准系数?标准条件说明? 调增因素?调减因素? 估价对象修正说 明? 各楼层系 数调整幅 度? 估价对象楼层系数? 地上九层?32.0%?垂直交通方式为各层之间有一对自动扶梯和1部直通停车库的垂直升降电梯，单层面积约2500-4000平 方米? ①中庭有挑空井，则挑空各层系数增加10-15%；②自动梯有两对以上，修正3-5%，每增加一对修正1.5%，最多不超过7%；③直达停车库电梯一部以上，每增加一部修正1.5%，其他电梯0.5%，最多不超过4%；④其他能带来底层外楼层商气增加的因素? ①各层之间无自动步行梯，调减20-25%；②无直达停车库电梯调减5%③其他能带来底层外楼层商气减少的因素? 各层间为步行楼梯联接修正-20%? /?/?地上八层?33.0%?/?/?地上七层?34.0%?/?/?地上六层?35.0%?/?/?地上五层?37.0%?/?/?地上四层?40.0%?/? /? 地上三层?45.0%?-20.000%?36.0%?地上二层?58.0%?-20.000%?46.4%?地上一层?100.0%?0.000%?100.0%? 地下