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综合体租金测算方案
PAGE
PAGE 2
第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 12 页
购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计:
(一)租金定价方法:
租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
(二)基准价格设定:
1、基准价格:为科学设计本项目租金体系,须以本项目一楼的平均租金价格为基准,来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格:以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的,餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析:
租金水平类比法:
1、某市区一层街铺的租金水平:
地点
1层平均租金
(元/平米/月)
1层街铺租金水平
(元/㎡/月)
1层内铺租金水平
(元/㎡/月)
80
60-150
120
80-200
160
120—280
30
25-40
180
150-250
120-180
50
40-80
20-40
80
70--130
30-60
平均租金价格
100
2、影响租金水平的关键因素包括:
供求关系――价格的决定因素
销售业绩――价格的支撑因素
综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素,并作加权分析:
商圈类比
租赁项目类比
项次
要素
分值
评估标准
1.
商圈
地位
20
城市核心商圈:20
城市主要商圈:15
正待形成商圈:5-10
10
15
20
5
5
20
5
15
交通
状况
5
交通便捷,停车便利:5
交通停车条件一般:3
交通拥挤,停车不便:1
3
1
1
5
5
1
5
1
客流
数量
10
客流较大:10
客流量一般:6
客流量小:2
6
6
10
2
2
10
2
6
消费
层次
5
消费能力强:5
消费能力一般:3
消费能力较低:1
3
5
5
1
3
5
3
3
铺位
供求
20
供不应求:20
表现一般:15
需求较弱:5
20
20
20
15
5
20
15
15
硬件
设施
5
硬件完备,动线舒适:5
硬件一般,动线一般:3
硬件较差,动线较差:1
3
3
3
3
5
3
5
3
品牌
实力
5
实力品牌商参与运营:5
实力、影响力一般:3
实力、影响力较弱:1
3
3
5
1
5
5
5
3
定位
规划
10
定位清晰、规划特色鲜明:10
定位规划特色比较清晰:6
缺乏统一定位规划:2
6
6
10
2
10
10
6
6
招商
推广
10
品牌商家纷纷进驻:10
品牌商家部分进驻:6
品牌商家意向进驻:2
10
6
10
2
6
10
6
6
管理
服务
10
统一专业管理和服务:10
统一管理:6
无统一管理或管理较差:2
2
2
2
2
10
6
6
2
总计:
100
66
67
86
38
56
90
58
60
修正率
本项目得分/其余项目得分*100%
85%
84%
65%
147%
62%
97%
93%
各商圈一层街铺
平均租金(元/月/㎡)
80
120
160
30
修正价格(元/月/㎡)
修正率*各商圈一层街铺平均租金
77
100
104
58
150
30
50
本项目--租金
(元/月/㎡)
修正价格合计/4
84.8
租赁项目类比价格:
凯达(修正率62%)
金旺旺(修正率97%)
新天地(修正率93%)
本项目
楼层
平均价格
(元/月/㎡)
修正价格
(元/月/㎡)
平均价格
(元/月/㎡)
修正价格
(元/月/㎡)
平均价格
(元/月/㎡)
修正价格
(元/月/㎡)
租金
(元/月/㎡)
一层租金
(内铺)
150
93
30
29
50
47
56.3
结论:采用租金水平类比法,本项目1层室内的套内面积租金水平为:
楼层
租金(元/月/㎡套内面积)
一层室内
56.3
二、本项目租金价格:
多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系,通常为二楼为一楼租金水平的65%,三楼为一楼的50%,四楼为三楼的75%,负一楼为一楼的40%,根据以上综合分析,并依照各楼层的业态规划,本购物中心的租金定价建议为:
(以实际面积计、单位:元/㎡/月)
楼层
纯租金均价
(元/月/㎡套内面积)
地下1层
22.5
1层街铺
84.8
1层室内
56.3
2层街铺
55.1
2层室内
36.6
3层街铺
42.4
3层室内
28.2
4层室内
21.2
平均
43.4
考虑到同一楼层商铺位置的优劣,在达到平均租金的情况下,根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右,厘定各楼层区间的租金价格带。
根据以上考量,本项目的租金价格体系如下:
(以实际面积计、单位:元/㎡/月)
楼层
租金均价
(元/㎡/月)
A类商铺
(中庭及主
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