综合体租金测算方案.docVIP

PAGE PAGE 2 第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 12 页 购物公园 租金测算方案 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、本项目租金水平分析： 租金水平类比法： 1、某市区一层街铺的租金水平： 地点 1层平均租金 (元/平米/月) 1层街铺租金水平 （元/㎡/月） 1层内铺租金水平 （元/㎡/月） 80 60-150 120 80-200 160 120—280 30 25-40 180 150-250 120-180 50 40-80 20-40 80 70--130 30-60 平均租金价格 100 2、影响租金水平的关键因素包括： 供求关系――价格的决定因素 销售业绩――价格的支撑因素 综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析： 商圈类比 租赁项目类比 项次 要素 分值 评估标准 1. 商圈 地位 20 城市核心商圈：20 城市主要商圈：15 正待形成商圈：5－10 10 15 20 5 5 20 5 15 交通 状况 5 交通便捷，停车便利：5 交通停车条件一般：3 交通拥挤，停车不便：1 3 1 1 5 5 1 5 1 客流 数量 10 客流较大：10 客流量一般：6 客流量小：2 6 6 10 2 2 10 2 6 消费 层次 5 消费能力强：5 消费能力一般：3 消费能力较低：1 3 5 5 1 3 5 3 3 铺位 供求 20 供不应求：20 表现一般：15 需求较弱：5 20 20 20 15 5 20 15 15 硬件 设施 5 硬件完备，动线舒适：5 硬件一般，动线一般：3 硬件较差，动线较差：1 3 3 3 3 5 3 5 3 品牌 实力 5 实力品牌商参与运营：5 实力、影响力一般：3 实力、影响力较弱：1 3 3 5 1 5 5 5 3 定位 规划 10 定位清晰、规划特色鲜明：10 定位规划特色比较清晰：6 缺乏统一定位规划：2 6 6 10 2 10 10 6 6 招商 推广 10 品牌商家纷纷进驻：10 品牌商家部分进驻：6 品牌商家意向进驻：2 10 6 10 2 6 10 6 6 管理 服务 10 统一专业管理和服务：10 统一管理：6 无统一管理或管理较差：2 2 2 2 2 10 6 6 2 总计： 100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率 本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺 平均租金（元/月/㎡） 80 120 160 30 修正价格（元/月/㎡） 修正率*各商圈一层街铺平均租金 77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金 （元/月/㎡） 修正价格合计/4 84.8 租赁项目类比价格： 凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%） 新天地（修正率93%) 本项目 楼层 平均价格 （元/月/㎡） 修正价格 （元/月/㎡） 平均价格 （元/月/㎡） 修正价格 （元/月/㎡） 平均价格 （元/月/㎡） 修正价格 （元/月/㎡） 租金 （元/月/㎡） 一层租金 （内铺） 150 93 30 29 50 47 56.3 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为： 楼层 租金（元/月/㎡套内面积） 一层室内 56.3 二、本项目租金价格： 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为： （以实际面积计、单位：元/㎡/月） 楼层 纯租金均价 （元/月/㎡套内面积） 地下1层 22.5 1层街铺 84.8 1层室内 56.3 2层街铺 55.1 2层室内 36.6 3层街铺 42.4 3层室内 28.2 4层室内 21.2 平均 43.4 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。 根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月） 楼层 租金均价 （元/㎡/月） A类商铺 （中庭及主