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二手房市场培育问题的研究 　　摘要：二手房市场是房地产市场中的重要组成部分。二手房市场正在悄悄地成为我国房地产市场中的一股新生力量。目前我国二手房市场中存在不少的问题。要加快发展我国的二手房市场，必须加大政策扶持；完善二手房贷款环节；规范与发展二手房中介；改革现行的税收政策。 　　关键词：二手房；市场；培育； 　　 　　Abstract：The second-hand house market is in the real estate market important constituent. The second-hand house market is becoming in our country real estate market quietly strength for new life. At present in our country second-hand house market has many problems. Must speed up develops our countrys second-hand house market, must enlarge the policy support; Perfect second-hand house loan link; Standard and development second-hand house intermediary; Reforms the present tax policy. 　　Key Words：The second-hand house；market；Cultivation 　　 　　一、目前二手房市场存在的问题 　　 　　近几年来，我国二手房市场发展较快，但与发达国家比较，仍存在较多不足之处，主要表现在以下几个方面： 　　（一）政策限制 　　自开放二手房市场以来，从国家到地方陆续推出了一系列二手房发展的政策和措施。这些政策和措施主要都是围绕着降低市场准入门槛、降低交易税费及提升配套服务水平展开的。但在宏观调控方面，由于各种局部利益交互作用，“两难”的楼市政策并没有实质性的改观：调控楼市价格伤了经济；放任楼市价格又伤了民情。年房地产调控政策的出台，“国八条”、“七部委”联合出台稳定房价意见、房贷利率上调、预开征二手房交易所得税、央行建议取消商品房预售制的报告等等，无疑刮起了一股股旋风，可是能够撬动价格走向的也就是少数几个城市。去年年底，中央政府又吹起了住房消费年的暖风，建设部的官员也频频表态看好2007年的发展形势。开发商则一如既往的高调，地方政府更是多看中楼市。中央政府高调宣誓调控，政策却在尴尬徘徊。这就在根本上影响了二手房市场的健康发展。 　　同时，税收政策也在一定程度上影响二手房市场的发展。一方面，受税收政策的限制，许多在营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面，所得税政策的实施，使业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主会在很长一段时间内观察市场的变化。同时，受税收政策影响，部分业主“以旧换新”、“置业升级”的愿望也被遏制。总之，多方面的因素导致二手房市场的房源供给下降，加剧了供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。 　　（二）贷款风险 　　1、按揭贷款融资 　　由于我国居民用于购房的首付款比例采用3%的二手房首付款的模式。各商业银行对二手房贷款的风险管理和控制机制尚未建立完备，给一部分违规经营的贷款服务机构和从业人员以可乘之机，如有些购房人在某些中介公司的协助下，向银行提供虚假的贷款资料，制定双份买卖合同和借款合同，抬高房价，制造“零首付”或“超首付”。二是抵押套现融资。抵押套现贷款指拥有完全产权房的个人因某项消费或投资需求，需要资金支持，以自己的房屋所有权作为抵押向银行申请贷款的一种融资形式。目前我国房地产市场发展尚欠成熟，银行对楼市的准确预测相当困难，唯一的方法就是尽量压低抵押房屋的评估价格。然而，二手房一般为全装修房，里面有时还有一些固定的家具、设备，而评估公司在做房地产评估时只是按毛坯房评估，其内部装修和固定家具全部不考虑在内，这显然大大降低了房屋所有者的融资能力。正因为这种原因，某些资质较差的贷款公司和中介公司勾结评估公司，过高评估抵押房屋价格以套取银行更多贷款；更有甚者，有些中介公司竟然做“假交易、真抵押”来帮助借款人骗取银行高比例贷款。这不仅给商业银行贷款资金埋下了风险隐患，也严重扰乱了整个二手房贷款市场的健康发展。其次是还款风险。借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我国个人信用制度尚不完备，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做