土地利用规划论文-城市土地成片开发的研究.doc

PAGE PAGE 1 城市土地成片开发经营模式与管理机制研究 李响 MPA2007级 摘要：城市土地的成片开发经营可以提高城市土地集约利用程度，提升城市建设品味，促进基础设施配套建设，构建和谐的城市社区。作为城市经营的主要内容，成片土地开发必须运用市场化经营机制，筹集城市基础设施建设资金，推进投资主体的多元化和市场化，达到城市功能改造和升级的目的。城市政府应尽快建立起积极的项目发起机制、灵活的土地收储机制、专业化的项目策划机制、市场化运作的土地一级开发机制、统筹的土地出让机制、务实的出让售后管理和服务机制。土地市场化机制不能成为阻碍旧城区拆迁改造的桎梏。 关键词：成片土地　一级开发　管理机制 1.引言 随着城市化的发展，城市土地的开发逐渐由零星分散的小块开发向集中成片的规模化开发转变。无论是提高城市土地集约利用程度，提升城市建设品味，促进基础设施配套建设，还是构建和谐的城市社区，成片土地开发经营都比零星分散的小块开发显露出更强的优势。作为经营城市的主要内容，成片土地开发必须运用市场化经营机制，筹集城市基础设施建设资金，推进投资主体的多元化和市场化，达到城市功能改造和升级的目的。由于目前土地成片开发的经营机制尚未建立，城市经营者的运作经验比较缺乏，相关基础理论研究不足，因而制约了城市土地的开发经营，制约了城市化进程。因此，对该课题开展研究显然紧迫而必要。 2.土地成片开发经营的特点 土地成片开发经营，是指城市政府根据土地利用总体规划、城市总体规划，对成片土地进行收储和一级开发后，运用市场化机制确定开发企业，通过开发企业的经营行为实现城市化建设和土地的高效利用。土地成片开发经营，是政府经营城市的主要内容。 2.1有利于促进城市化进程和提高城市土地的集约利用程度 土地成片开发，不仅大大推进了城市化的进程，而且因为拆旧建新或征地新建，先进的规划理念和建筑技术得到了应用，因此，建筑的利用强度较高，土地得到集约利用。由图2－1可知，徐州市成片开发的居住区的平均建筑容积率明显高于周边分散开发地块的建筑容积率[1]。 2.2有利于城市基础设施的配套建设 土地成片的开发，一般是按照整体规划先行进行基础设施配套建设，在具备供水、排水、供电、通讯、供气、环卫、公交等基础设施条件的基础上，才开始土地的二级开发。而土地分散开发，往往过分依赖周边基础设施条件，所以大量的分散建设，往往使城市基础设施难承其重。 2.3资金量需求大，时间跨度长 土地成片开发的资金量需求大，一般少则几亿，多则几十上百亿，因此对经营者筹融资的能力要求高。另外,成片开发的时间跨度较长。土地成片开发根据其不同面积、不同用途、不同建设规模、不同开发商的资金实力，开发时间相同，一般来说，少则几年，多则上十年或几十年。 2.4对城市经营者的经营能力要求高 土地成片开发经营中，城市政府作为经营的主体，要求要有先进的经营理念和较强的资金统筹能力。从初期项目的选定、土地的收储、委托进行专业策划、到土地一级开发的市场化运作、土地出让方案的策划和土地出让营销，每一环节对经营主体都提出较高的要求。另外，土地成片开发的规模必须符合年度供地计划，与土地市场需求相平衡。 3. 土地成片开发经营的模式 规划 规划 、 批准 A 征地补偿 土地一级市场 土地二级开发 B 拆迁安置 D 基础设施配套建设 N 分期出让 O 分块出让 T 整体出让 土地二级市场 市场 开发 　　　 　增量 　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　E 　存量　　　　　C 　　　　　　　　　　　　　　　　　 发起　土地征购储备　　　土地一级开发　　　　　　土地一级市场　　　　二级　二级 　　　　　　　　　　　　 图3-1　土地成片开发经营流程图 如图3－1所示，土地成片开发经营一般由项目的发起阶段、土地征购储备阶段、一级开发阶段、一级市场出让阶段和土地二级开发阶段构成，其后进入土地二级流转市场。 3.1土地成片开发经营的一般步骤 3.1.1项目发起阶段 项目发起主要渠道有城市规划部门的规划发起、储备土地的出让需求发起和辖区政府的提议发起等。项目的发起经政府论证确定后，规划部门编制成片土地的规划设计要求，建设部门制定城市区域性道路管网的设计和实施计划，财政部门编排城市建设资金的年度安排计划，国土部门编制土地收储计划、一级开发计划和年度供地计划。 目前大多城市尚未形成多渠道有机衔接的积极的项目发起机制，项目的发起具有随机性和无计划性特点，缺乏统筹安排和对项目的可行性论证。 3.1.2土地征购储备阶段 土地收储计划经政府批准后，土地储备机构开展相应的土地征购储备工作。由于成片土地中土地权属复杂，使用状况差异较大，须根据不同情况采取灵活多样的储备方式。征用储备适用于集体土地的征用，必须先行农转用审批、征地补偿后纳入土地储备；货币