土地储备及土地一级开发法律制度.doc

《土地储备管理办法》的颁布使得土地储备制度在中央层面有了相应的规定，表明了中央推动这一土地制度改革成果的决心。而此前，各级地方政府根据国家有关法律、法规并结合本地区的实际情况，也制定并颁布了相应的储备办法、实施细则以及其他相关规范性文件。各地对土地储备及土地一级开发法律制度的认识不一，做法不同。鉴于各地在实际操作中的“既成事实”，该制度的前景仍存变数；而我国现今土地储备及土地一级开发的法律环境和市场环境本身又发生了重大的变化。在新的形势下，如何引导、规范该制度的运行，建立一个成熟而富有成效的土地储备及土地一级开发法律制度，便成为当前摆在我们面前的重要课题。这也是编写本书的初衷所在。 本书以国内外土地储备及土地一级开发法律制度为研究对象，在系统梳理和全面回顾国内外已有相关文献的基础上，借助历史分析方法、实证研究方法、比较分析方法和系统分析方法，对该制度进行了较为深入的实证研究与理论分析，试图发现我国现行制度中存在的现实问题，并对问题的解决提出可行的方案。我们希望本书的研究成果能对我国土地储备及土地一级开发法律制度的完善有所裨益，能为相关法律、法规的修改完善和公共政策的制定提供参考，也可作为政府机关和学术机构了解和研究这一制度的参考资料。 本书是由北京大学房地产研究中心师生集体编著的成果，共分三篇。各篇相对独立，且后两篇可起到对第一篇的支撑作用。 第一篇是我国土地储备及土地一级开发法律制度总报告，共八章。除导论和结论外，其他六章分别对我国土地储备制度的功能和定位、土地储备机构设置和一级开发主体、土地储备范围、土地储备融资、储备土地供应、储备土地的权属登记六个方面的具体制度进行了分析， 通过对比我国各地实践的现状并借鉴域外经验，来发现我国现行制度中存在的问题，分析原因并提出相应的建议。 第二篇是我国若干城市土地储备及土地一级开发法律制度的实践发展与实证分析，共七章。课题组选取了广州市、重庆市、成都市、上海市、杭州市、武汉市和安徽省合肥市、黄山市等城市作为样本，通过对当地的土地储备及土地一级开发法律制度进行实地调研或文献研究，重点关注各地具有地方特色的制度，考察各地对有关问题的处理，以期揭示出各地尚待解决的特殊问题，总结出我国现行制度中可以吸取的经验。 第三篇是域外土地储备及土地一级开发经验借鉴，共九章。课题组，通过功能比较方法，探讨了英国、美国、德国、法国、瑞典、日本、荷兰、澳大利亚、香港地区九个具有代表性的国家和地区的相似土地法律制度，深入剖析了这些国家和地区在相关立法和运行机制方面的成功经验和失败教训。作为落脚点，编者就我国这一制度的完善提出了思考或建议。 与探讨土地储备法律制度的同类著述相比较，本书可能具有以下两个方面的个性化特点： (一)调查性与研究性并重 本书不是一部严格意义上的学术著述，其显著特点是在调查的基础上突出法律研究。 为了课题成果的翔实，课题组专程奔赴各地进行实地考察、调研，掌握了各地土地储备及土地一级开发的实践现状，梳理出各种模型，并发现其中的问题，以此为出发点探寻在理论上和实践上的解决办法。此外，课题组还采用文献研究、交流座谈、专家指导、专题论坛研讨、比较法研究等多种方式，针对这一制度在运作当中存在的困惑和问题，查阅了大量的国内外资料和文献，从多个角度研究和分析了这个制度当中几个重大的理论和实践问题。 本书力求既具有理论性探讨的厚度与广度，又具有可操作性的对策及立法建议。在理论研究方面，我们在实地调查的基础上进行了理 论上的升华，书中很多观点具有新颖性和前瞻性，形成了一个初步的 学理体系；在对策研究方面，我们希望研究成果具有较强的问题针对 性和可操作性，在实务中能直接为立法和实践提供参考。 (二)全面性与重点性并重 本书系统地归纳了我国土地储备及土地一级开发法律制度的现状， 在对国内各大主要城市经验总结的基础上，对我国这一制度的实践进 行了分析，也对国外相似土地制度做了详尽的介绍；同时，对问题的 研究较为全面。 本书对于目前我国在土地储备及土地一级开发实践中迫切需要解决的问题，包括土地储备制度的功能、土地储备机构设置和一级开发主体、土地储备范围、土地储备融资、储备土地的供应等，进行了较为周到和细致的研究。 本书力求对土地储备及土地一级开发法律制度进行基础性、系统性和全面性的研究；同时，对主要问题注重切中要害。 本课题得到北京大学和法学院校院两级领导的高度重视，是由法学院主办，房地产法研究中心具体负责的校级入文社科重点研究项目。课题的总负责人是北京大学博士生导师、房地产法研究中心楼建波主任，他负责计划制定和组织协调。课题的执行负责人是房地产法研究中心的副主任金锦萍博士