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商业街区的市场调查与定位——操盘实战培训（4）  主讲人：何其琛 住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营 目录 第一部分 商业街区的概述 第三部分 商业步行街的市场定位 第二部分 商业步行街的市场调研 这一节我将和大家分享的内容 商业街区的发展？ 商业街区的类型？ 商业街区的评判？ 商业街区的发展趋势？ 商业街区的特点？ 商业街区的发展趋势？ 商业街区的渊源 商业街区发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。 清明上河图 商业街区形成的特征 许多商业街区是历史自然形成的结果，带有浓厚的历史文化色彩。 广州市的北京路是广州市中心商业街区，具有丰富的历史文化积淀。 商业街区是随着城市的扩建而形成的，是为了满足新的商业活动的需要而诞生的。 商业街区的形成多集中在区域中交通较为便利的地段，以方便区域的居民前往购物。 有些商业街区是以大型的百货商店或超级市场为中心而逐步形成的商店群的集合体。 深圳华强北路商业街，早期万佳超市率先进驻经营，在经营获得了巨大成功后，其他大量小型商店便纷纷进驻华强北，华强北商业街的规模迅速扩大，随着华强北商业街规模的扩大，就吸引了更多的人流前来购物消费，从而形成了深圳华强北路繁华的商业街市。 商业街区一般是由多个各自独立经营的商店自发地组合在一起形成的，其管理较为松散。 项目 内容 建议评价指标 权重 交通 公共交通 可达性、便捷度、多样性、时段持续性 0.1290 行人组织 道路曲折度、节点数目与多样性，行人流线和景观结合度，高峰人流 0.0968 交通管制 停车转换实现程度，人车分流效度道路占用频率 0.0645 其它 无障碍设计 0.0325 建筑空间 街道轮廓 DH比值，轮廓的多样性 0.04399 建筑体量 最大仰角是否压抑 0.01473 建筑类型 多样性，同类型建筑集中度 0.01473 建筑风格 多样性，市民接受程度 0.04399 商业经营 业态构成 商业构成比例，相关商业关联度 0.0504 商户关系 是否存在竞争、合作、聚集、依赖、层级的关系，关系随其它因素变化的敏感程度 0.0336 市场定位 潜在市场研究，定位的覆盖面 0.0336 商业效益 土地开发强度与利用率，商业投入与产出比 0.0167 商业街区评判标准： 商业街区的评判 附属设施 功能性设施 多种设施的服务半径 0.0259 休息性设施 可坐率，高峰人流可坐率 0.0259 信息性设施 信息传递的有效程度，广告设施管理的有效程度 0.0086 观赏性设施 观赏服务半径 0.0086 绿化景观 景观构成 景观多样性、分异度 0.0251 景观序列 0.0502 植栽设置 植物多样性与气候的关系，植栽配置的季节特征 0.0754 其它 高峰人均绿化面积 环境 文脉 旧建筑的保护利用 旧建筑的保留利用比例 不同旧建筑保护方法的采用 0.0880 传统模式的传承 是否存在，和市民的接受程度 0.0293 社会 空间 社会文化 文化分异度 0.0333 社会政治 政治干预、政策扶持程度 0.0222 社会经济 GDP总量及增长情况，人均GDP，居民购买力 0.0333 总分 25项 商业街区的评判 商业街区的发展趋势 商业街的发展阶段 阶段 商 品 构 成 业 种 构 成 商 业 形 态 1 粮、油、米、盐等 粮店、油店、糕点等 杂货店（点状分布） 2 粮油+日常生活必需品 粮油店、杂货铺 杂货店升级、聚集 3 粮油+日常便利品+选购性商品 杂货店（商品齐全） 集贸市场（条状分布） 4 日常便利品+强化选购品 杂货店、服装店、便利店等 条状商业街（注重环境气氛） 5 选购商品+便利商品+专购商品 时装店、家电市场、书店等 综合型商业街 6 选购商品+便利商品+专购商品+休闲娱乐 时装店、乐器店、KTV、 club、pub、电玩等 复合型商业街 7 品类集中化、系列化商品 服务专门化、个性化 综合性业种或专门性业种 特色商业街 商业街区的发展趋势 商业街的发展机能 机 能 机 能 内 涵 机 能 体 现 便利性 业种齐全 距离近，交通便利 商品丰富 经营时间长 到达便利 有停车场所 共同性 与地方的紧密度 与人的往来接触 居民参加活动 休闲场所 商品服务技巧 有夜市 安全性 步行安全 消防安全 治安安全 步道 人车分离 街道灯 交通管制 商品安全 消防设施 选择性 商品丰富，有比较价值 业种业态多样化 业种结构 业种配比 店铺集聚力 店铺的连续性 商品种类及数量 情报性