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乡村旅游开发中土地流转问题的研究 　　摘要：乡村旅游的开发既要保持乡村原真性，又需要一定商业开发。这就要求原有的(农民)集体土地在用地功能上更加丰富，不仅成为农业生产与农民生活的载体，更要成为旅游商业服务的载体，而研究乡村旅游发展中的(农民)集体土地流转正是解决乡村旅游发展中用地问题的先决。在分析乡村旅游发展中(农民)集体土地流转三种方式的基础上，进而探讨现行(农民)集体土地流转制度对乡村旅游发展造成的阻碍，最后明确指出乡村旅游的发展、(农民)集体土地流转制度的构建实现还有待国家配套的法律、法规与政策加以规范与调整，上述分析与结论都为我们解决乡村旅游发展中用地问题提供了一个很好的视角。 　　关键词：乡村旅游；(农民)集体土地；(农民)集体土地流转 　　中图分类号：F311　文献标识码：A　文章编号：1009―9107(2009)05―0085―07 　　 　　中国乡村旅游起步较晚，目前尚处于初步阶段。但是乡村旅游作为建设社会主义新农村、城乡一体化发展的有效途径正日益受到政府和公众的关注与重视。2006年4月12日在成都开幕的中国乡村旅游节标志着乡村旅游在中国正式登上历史舞台。土地是旅游发展的依托，研究(农民)集体土地的合理流转方式，对乡村旅游发展研究有着重大意义。 　　 　　一、(农民)集体土地与(农民)集体土地流转 　　 　　(一)(农民)集体土地及其分类 　　(农民)集体土地是本文所涉及的基本概念之一，也是《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28号第二次修正)中的专业法律术语，根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地依据土地的所有权与使用权性质，被分为国有土地与(农民)集体所有土地。国有土地是指属于国家所有的土地。而集体土地则是指属于集体的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地自留山属于农民集体所有。因此，本文所指的(农民)集体土地就是在所有权属上属于农民集体的土地，包括农村和城市郊区的土地(由法律规定属于国家所有的土地除外)、宅基地和自留地自留山。 　　而根据2002年试行的《土地分类》，根据(农民)集体土地的用途，将(农民)集体土地分为括两类：(1)农用地，即直接用于农业生产的土地，《土地分类》明确规定：“农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。”(2)非农用地，非农用地即农村建设用地，指位于广大农村地区，属于农民集体所有的，以用于非农业目 的的土地。主要包括：宅基地，即农民的住宅用地； 乡镇村企业用地；乡镇村公共设施用地；乡镇村公益 事业用地四类。根据1986年《土地管理法规》，我 们在实践中习惯将非农用地称为“乡镇村建设用 地”或“农村集体建设用地”。因此，本文中的(农 民)集体土地流转的(农民)集体土地范围即被限定 为直接用于农业生产的土地(耕、园、林、牧、草及其 他农用)以及农村建设用地(见图1)。 　　(二)(农民)集体土地流转 1、土地流转。顾名思义，土地流转即土地的流 通与转让。土地流转分为两种类型，第一种是狭义 的土地流转，第二种是广义的土地流转。狭义的土 地流转指土地权利的转让，即附设于土地之上的各 种权利在不同权利主体之间转移的现象或行为过 程。在民法学中，完整的权利即所有权，完整的所有 权包括对物的占有、使用、收益、处分的权利，因此， 土地权利的转让应当包括土地所有权的流转、土地 占有权能的转让、土地使用权能的转让、土地收益权 能的转让以及土地处分权能的转让。在实践中，土 地使用权流转又包括两种情况，即土地使用权的初 次流转与再次流转。土地使用权的初次流转又称土 地的一级市场流转，是发生在土地所有权人与土地 使用人之间的，在不变动土地所有权人的基础上对 土地使用权进行的有偿或者无偿让渡。再次流转又 称土地的二级市场流转，则是发生在土地使用权人 之间的土地使用权的流动。广义的土地流转除包括 土地权利的流转外，还包括各种土地功能的转变，例 如农用地向集体建设用地的流转、农用地内部土地 功能的流转等。土地使用权的流转与土地功能的流 转二者并不是相互对立的，它们是土地流转的一体 两面，一个完整的土地流转很多时候既同时包括土地权利的流转与土地功能的流转。 　　2、(农民)集体土地流转。(农民)集体土地流转即(农民)集体土地的流通与转让。根据对(农民)集体土地的分类结合上文对土地权利与土地功能的区分，我们将(农民)集体土地流转做如下分类：(1)农用地的流转，即农用地的土地承包经营权的流转；(2)农村集体建设用地的流转，即在农村集体内部不改变集体建设用地的功能与性质的前提下的流转；(3)农用地向农村集体建设用地的