土地挂牌条件设置汇总参考(龙湖).doc

土地挂牌条件设置汇总 土地挂牌条件设置，主要目的是利用公司自身的条件优势和谈判技巧，与政府充分沟通，发挥人无我有的长处，增设排他性条件，确保我方获得目标土地。 第一部分 可采用的部分挂牌条件 一、利用龙湖优势 1、竞买人或控股公司必须是总资产不低于人民币xxx亿元、净资产不低于人民币xx亿元、资产负债率不高于 xx％的上市企业。 2、竞买人或控股公司必须具有操作过或正在开发的国内总建筑面积不少于xxx万平米单个项目的经验。 3、竞买人或控股公司必须具有操作过国内总规模不少于x0万平方米的城市商业综合体项目的经验，其中的购物中心面积不小于x0万平方米。 4、竞买人或控股公司应具有全资投资过国内建筑高度超过x00米超高层五星级酒店的经验。 5、商业捆绑住宅，结合天街、星悦会、高星级酒店等，捆绑住宅地块，争取更多的优势资源。 此外，综合利用资质、开发业绩、注册资本、外资、商业酒店开发等方式的组合，可以有针对性的设置诸多条件以规避一定程度的竞拍风险。 二、利用谈判技巧 结合龙湖的优势，有时候也不能完全将对手拒之门外，特别是纯住宅地块，在一些经济发达地区很难设置合适的条件，这时候就体现出谈判技巧的重要性。 1、例如独家的明暗协议，政府承诺我们可以协调解决各种关键事宜，但在公开出让中对于其它竞争对手则不能享受相关优惠。前阶段华润在唐山运作挂牌的一幅土地，政府与其协议中政府协调解决所有的拆迁问题，但在公告中却说明“竞买人须以书面形式承诺配合政府协调解决唐山市西郊热电厂的整体搬迁，异地重建及企业人员安置等相关工作。” 这样，一定程度的减少了竞争对手的威胁。（唐国土资告字[2010]49号????发布时间：2010-8-26）。 2、目前很多城市由于不能现状毛地挂牌，土地上市时可采用一次定价上市分期交地的手法，以规避政府自身的风险。例如：由于A地块尚未完成拆迁安置，故该宗地为整体规划分期出让，本次出让的地块为A地块，出让面积××平方米。B地块面积为××平方米，在完成拆迁安置手续后不再竞价，按A地块挂牌成交价格协议出让给A地块的受让人，地块土地使用权终止日期与A地块保持一致。 第二部分 江苏采用过的挂牌条件门槛及参考案例 【拆迁分期交地类】 该区域分为S1、S2地块，总面积为40664平方米，由于S1地块尚未完成拆迁安置，故该宗地为整体规划分期出让，本次出让的地块为S1地块，出让面积39315平方米。S2地块面积为1349平方米（详见用地红线图），在完成拆迁安置手续后不再竞价，按S1地块挂牌成交价格协议出让给S1地块的受让人，地块土地使用权终止日期与S1地块保持一致。有意受让S2地块的意向受让人在报名时须承诺对S2地块受让意向，并参照S1地块起始价支付保证金120万元。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=6378 /web/Affiche_view.aspx?id=6378 该区域分为S1、S2地块，总面积为65188.3平方米，由于S2地块尚未完成拆迁安置，故该宗地为整体规划分期出让，本次出让的地块为S1地块，出让面积63492.9平方米。S2地块面积为1695.4平方米（详见用地红线图），在完成拆迁安置手续后不再竞价，按S1地块挂牌成交价格协议出让给S1地块的受让人，地块土地使用权终止日期与S1地块保持一致。有意受让S1地块的意向受让人在报名时须承诺对S2地块受让意向，并参照S1地块起始价支付保证金40万元。 竞得人须沿孔巷路建设50间2层共计4100平方米的建筑面积商铺无偿提供给陆家镇政府用于动迁安置。商业建筑沿孔巷路集中布置，其建筑面积不超过总建筑面积的10%，且商业与住宅建筑应分离。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=8632 /web/Affiche_view.aspx?id=8632 【注册资本类】 竞买者注册资本金不得低于40亿元人民币。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10676/web/Affiche_view.aspx?id=10676 申请竞买632号地块的竞买人必须是已经在扬州市工商行政管理部门注册登记的公司，且实收注册资本不少于10亿元人民币，方可申请参与竞买。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10341/web/Affiche_view.aspx?id=10341 【开发资质类】 地块竞买申请人须为具有房地产开发资质二级以上（不含暂定二级）的企业。联合竞买的，联合各方均须具有上述相应条件。 HYPERLINK /web/Affiche_view.aspx?id=10590/web/Affiche_view.aspx?id=10590 【外资类】 澄地2010-