二手房买卖的十大风险及应对策略.docVIP

1、买二手房中介要求交诚意金的风险问题提出：想要终止房屋买卖合同，可是中介不退诚意金。应对策略：如遇中介要求交诚意金，付款之前应与中介签协议明确约定：若交易不成的，中介应全额退还诚意金；交易成功的，诚意金自动转为佣金。 2、一房多卖的风险问题提出：看到房价涨得过快，或有人愿意以更高的价格买该房子，卖房人毁约的风险。应对策略：? ? （1）如双方签订的购房意向书只约定定金，这种情况按《合同法》的定金法则处理，即收受定金一方毁约的，要双倍返还定金给守约方。律师特别提醒：只有约定“定金”时适用双倍返还定金法则，“订金”、“诚意金”均不适用双倍返还法则，只能全额返还。? ? ?（2）如双方签订的购房意向书具备房屋买卖的主要条款：如有房屋的基本情况、房价、支付方式、交付时间、违约责任等约定，买房人也按约定支付部分或全额购房款，如出现卖房人毁约的情形，违约方的违约成本将很高，承担返还已付购房款及银行同期贷款利率四倍利息（买房人要求合同特别约定），赔偿损失，并可能承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 3、买房人按揭款迟迟未能办理下来的风险问题提出：由于双方未在合同约定买房人按揭款办理完成的具体时间，如迟迟未能办理下来，对卖房人来说将是漫长的等待，而又不能轻易违约。应对策略：房屋买卖合同中双方明确约定买房人办理按揭款的具体时间，若逾期未能办理，超过一定期限的，卖房人有权单方解除合同，并不需承担任何违约责任。 4、房屋产权登记的所有权人未出现，只是让家人或其他代理人代签房屋买卖合同的风险问题提出：房屋登记的所有权人反悔、想毁约，或收到定金、首付款后逃之夭夭。应对策略：买方要求房屋登记的所有权人亲自到现场，出示身份证、房产证、国土证原件，并在房屋买卖合同上签字捺手印。如果仍由疑问，可对签订房屋买卖合同事项进行公证。 5、卖房人只是房屋共有人之一，且未征得其他共有人同意的风险问题提出：其他房屋共有人提出房屋买卖合同无效。应对策略：要求买房人出具其他共有人同意出卖的书面证明，如果卖房人已婚的，同时要求其配偶在房屋买卖合同上签字。 6、房屋有抵押、查封的风险问题提出：无法办理过户手续应对策略：先到房管部门查询该房屋有无查封、抵押信息，及查封、抵押的情况，了解解封或消除抵押的条件，从而决定是否购买该房屋。 7、房屋承租人主张优先购买权的风险问题提出：卖房人未将房屋出售情况告知承租人，或者已告知，但承租人未放弃优先购买权。应对策略：要求卖房人出具该房屋承租人放弃优先购买权的书面说明。 8、买房人交付购房款、办理过户后，未能实际使用该房屋的风险问题提出：根据《合同法》买卖不破除租赁原则（在租赁合同中，出租房屋的转让不应影响租赁关系的效力），原承租人依据租赁合同约定，可以继续承租使用该房屋，直至租赁合同到期为止。应对策略：要求卖房人在合同约定时间内交付房屋，否则构成违约，支付相应违约责任。 9、二手房买卖税费承担的风险问题提出：是否需缴纳5.5%的营业税，谁来承担？应对策略：买房人先了解该房屋产权证办理在卖房人名下的时间，以确定是否需缴纳营业税（从办理房产证之日起5年后出售的，不需缴纳营业税）。并在合同约定购房款已包含本次房屋出售所需的所有税费，买房人不需再承担任何费用。 10、买房后，迟迟不能落户的风险问题提出：买房人把房子住上了，由于原房主一直未迁走户口，买房人迟迟未能落户。应对策略：在合同中约定卖房人迁出户口作为支付尾款的前提条件，一旦户口未迁出，则尾款转为违约金。同时，还可以约定若卖房人不迁出户口并超过一定期限的，则买房人有权单方解除合同，卖房人需支付总房款20%的违约金。