2018龙湖青岛白沙河项目策略与思路资料教程.ppt

; 4 —生活开始了 （策略核心） 青岛整体市场扫描 区域、板块、市场分析 5—推广动作 （推广动作） 推广目标 推广阶段划分 分阶段推广动作 ;PART 1—我们的落脚点;项目区位;区域配套 城阳区基础设施完备，道路、供电、供水、供热、供气、通讯、排污管线等各项设施日臻完善，可充分满足生产、生活需要 城阳区拥有4所全日制大学，拥有5所中等职业技术学校和69个科研院所 拥有国货、大润发、利群、家佳源、乐天、特易购、麦德龙等多家综合超市、购物中心，以及分布广泛的便利店、连锁店;区域前景 从青岛规划图上可以看出城阳在未来的发展前景； 处于主城和次城区之间，即城市的延伸区，区域城市属性已定。 青岛市“环湾保护、拥湾发展”和临空经济区发展的核心区域 山东半岛蓝色经济示范区的重点区域 ;城市交通网络 飞机、铁路、公路的立体交通网络 青岛北站、M1线 距青岛市政府28公里，车程25分钟 环胶州高速打破城阳的郊区瓶颈 ;区域产业 城阳打造先进制造业基地。高速列车、汽车制造和精密机械、电子信息、新材料、空港等五大产业链产值占达到61%以上。 在现代服务业领域，着力打造出青岛北部商贸商务中心。 拥有日本伊藤忠、丹麦马士基集装箱、美国泰科、韩国LG等31家世界500强企业以及韩国世正乐器等108年出口过千万美元企业。 ;区域景观 白沙河、墨水河、洪江河在该区域汇流入海，具有不可再生的自然景观优势。 总投资一亿余元的城阳区白沙河下游综合治理工程已开工，工程建成后，不仅能提高机场周边的防洪、排涝功能，还将把白沙河打造成为岛城最大的景观河。 ; ; ;结论： 以政府规划导向为契机，强化交通价值形成的城市属性， 两大实力开发商的进驻，新开发区域的价值洼地属性， 重新打造区域的形象价值，是区域突破的重点;;青岛别墅格局分析;区域成熟度低： 地处流亭板块为新兴性别墅板块，仅有卓越蔚蓝项目 环境资源较弱： 虽然依海临河，但环境不佳 区域心理价值低： 青岛人认为流亭是农村、化工厂 第一居所别墅板块： 25分钟高速赋予项目的城市属性 区域发展利好： 城阳高新区的发展给后市产品增值带来利好;结论： 区位交通便利的城市属性，第一居所的要素 新兴板块的的价值洼地属性 将是本案在板块竞争中的最大机会点 城阳高新区的发展是也是重要城市化机会点;竞争板块定位：;本案板块价值定位： 借力环胶州高速及政府政策导向，重塑区域地位及形象 青岛城市别墅板块 价值洼地板块 青岛CVD;竞品项目 ;百通 香溪庭院;银盛泰德郡;100福国际山庄;卓越蔚蓝群岛;竞争分析; 百通香溪庭院： 在产品力表现上较强，不差于本案 建筑风格与本案类同，外观漂亮 自然环境好，依山傍水、周围很多果园 在售产品上独栋面积较大（460起），不形成竞争，双拼可能会形成竞争 项目规模较小 周边配套不健全，较偏远 交通上不及本案便利;结论： 针对百通香溪庭院， 本案需强化龙湖品牌、第一居所、城市属性的优势， 小独栋，及齐全配套对其进行打击； 针对蔚蓝群岛强化本案的海景差异及产品力， 前期产品不竞争情况下不进行打击， 形成伙伴共同提升板块价值。;本案在入市的第一时间必须强化的价值： 环胶州湾高速的交通价值 是他赋予的流亭板块第一居所城市别墅板块的价值 形成区隔其他板块竞品最有效的武器 20分钟城市别墅; 海景资源： 到底有没有价值？ 青岛人心目的海景是市区的海、崂山的海，流亭的海在青岛人心里只是养殖场 但以上区域的别墅入场门槛极大，非低端客群可逾越 青岛不缺海景公寓，但缺少海景别墅，差一点的海景也是海景！ 针对异地客群（内陆城市），海景资源还是具有较大杀伤力与向往空间！ 河景资源： 青岛最不缺的景观资源是海，其次是山，缺的是河！ 河作为景观资源亲近性更强，稀缺的也是最有价值的！ 虽然目前河道景观不佳，但随城市发展，治理随时可现！ 本案的3公里河滨样板区将对环境展示形成巨大冲击力！;本案差异化形成;本案价值体系建立;PART 3—我们的主人;一期产品客群界定与分析;主要客群写真 青岛市区中产阶层 年龄40以上，政府官员、私营业主、企业高管等， 生活稳定，经济能力较强，有固定的社交圈子 在市区有1-2套住房，向往低密的社区生活 对别墅产品是刚性需求 随事业及地位的增长，需要对位身份的居住升级 对别墅的需求是生活品质与身份价值双重的 拥有一套别墅是其社会身份跨越的重要标志;家庭 / 职业： 张卫华先生 　　山东青岛人，从事电气生意，多年经营，事业有成 妻子是政府公务员，儿子现在读初中，夫妻恩爱，家庭生活幸福 朋友圈里很多人都买了别墅，喜欢崂山，但价格太高 又不想买联排，想拥有独栋，面积可以小一点，但地点不能太偏远 要能满足居住和商务的快速切换;次要客群写真 城阳土著+省域