我国房价对居民消费的影响.docx

房价对居民消费的影响 摘要： 最近几年房价的疯狂上涨不断引起居民对房地产市场的恐慌，也在一定程度上影响了消费者对商品消费的信心。从现有的研究看，房价对居民消费的影响主要来源于两个方面——财富效应和挤出效应。一方面，房价上涨会使房屋所有者带来净财富增长，增加可支配收入，刺激消费；另一方面，房价上涨会使买房成本增加，打击消费者消费信心，挤兑私人消费。本文将利用相关数据对房价与消费的影响进行实证分析，并以北京市为例研究在不同的收入阶层群体中房价对消费影响的具体表现。 关键词：LC-PIH模型 房地产财富 挤出效应 正文： 房价对居民消费的简单分析 最近几年我国房价上涨趋势明显，即使国务院陆续出台了相关政策来打压房价，但是目前并没有明显看到房价有下降的迹象，而在一些一线城市，房地产市场依然火爆。居民对房价不断上涨的恐慌也在不断增，一方面担心我国的房地产市场不成熟，不断上涨的房价会促使房地产泡沫，而一旦泡沫破灭将对中国的实体经济产生十分严重的后果，这在一定程度上降低了人们的未来预期。而另一方面，由于我国的传统文化观念，中国人对于房子有着特别的感情，买房是中国人中一件非常重要的事情，但是不断上涨的房价打击了普通居民的购房热情，降低了他们的消费倾向。 所以，总的而言，房价与消费之间存在着密切的联系，房价变化会影响到居民的消费水平。下图是根据收集数据所作图形 数据来源：国家统计局网上公布数据 HYPERLINK / / 从上图可以很明显的看出消费上涨与房价上涨之间存在顺周期、同步性关系，当房价上涨减缓时，消费增长变慢；而房价上涨增加时，消费上涨也加快。所以仅仅从图形上看，研究房价与消费之间的关系是很有必要的。 财富效应理论分析 关于房价对消费影响的理论，目前被普遍接受的是房地产的财富效应理论，该理论指出，房地产价格上升可以通过兑现的财富效应、未兑现的财富效应、流动性约束效应和信心效应机制促进私人消费，也可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。具体来说，房地产价格变化主要通过以下几种传导渠道影响消费（1）： 实现的财富效应。对于已经拥有住房的消费者而言，房价上涨使房产增加，导致其净财富增加，所有者可以通过银行抵押贷款或者变卖房产实现收益，可支配收入增加，消费者就能提高消费水平。 未实现的财富效益。房屋所有者并未在房价上涨后将房屋转换为现值，但是由于房屋在未来的贴现值将增加，导致消费者对未来收入预期增加，从而增加消费支出。 预算约束效应。对于房屋租住者或者潜在购买者，房价上涨将增加租房或购房成本，就会使原有的预算约束变得紧张，从而对消费产生消极影响。而对于房屋出租者，房价上涨提高了收入而有利于消费的提高。 流动约束效应。这与一个国家的金融体系运转特点有关。若房地产价格上升，消费者可用升值的住房申请更高额的贷款，获得更大的流动性，刺激消费；但是，如果房价大幅下降，银行出于安全性考虑就会要求贷款者提供更多的信贷保证，加大了对消费者的流动性约束。 替代效应。在收入既定的前提下，如果房价上涨，对于潜在的购房者来说，未来将面临更大的还贷压力，因此，为了能够支付更高的房价，居民只有减少在其他商品的消费支出，房价上涨的替代效应带来了负的财富效应。 信心效应，也称间接财富效应。一般认为，如果房价持续上涨，投资者来自于房地产的收益将由暂时性收入转为持久性收入，从而增强市场信心，消费增加。同时会在社会消费中形成示范效应，带动其他居民消费，进一步增加市场信心。 综合而言，房地产的财富效应可以通过下面两个图来明确表述财富效应的传导机制： 图1：正向财富效应传导机制 图2：负向财富效应传导机制 模型选择—LC-PIH模型 LC-PIH模型是R.霍尔和M.费莱文在通过对莫迪利亚尼的生命周期理论和弗里德曼的持久收入理论的综合研究后提出来研究家庭财富与消费之间关系的模型。该模型认为家庭财富水平是决定家庭消费水平的重要因素，同时强调居民消费不仅与当期收入有关也与居民前一期的收入有关。 LC-PIH模型简化模式为： C 其中，Ct为居民当期消费，Wt为居民实际财富，主要由房地产、居民储蓄和股票财富构成，Yt为居民当期可支配收入，Yt-1为前一期可支配收入。α为财富的边际消费倾向, β为劳动收入的边际消费倾向 当我们假定居民家庭财富中房产财富占有比例很大，就可以用房产财富代替实际财富进行计算，所以该模型就可以很好的解释房地产财富对消费支出的影响。 如果房地产市场持续繁荣时，房地产财富的增量为△W，这就会使消费者对未来的持久收入预期更加乐观，信心增强，从而引起λ在原有的基础上增加△λ，导致居民消费增加，此时模型公式变为： C 如果房地产市场持续低迷，就会降低人们对未来的预期收入，信心减弱，从而产生负的财富效应，消费支出就会减少。 实证分析 1、模型优化 LC-P