2018黄冈市T0146-2018地块前期市场调研及定位报告145P研究报告.ppt

本项目潜在目标消费群、商家的需求意向调查 为了解黄冈当地人们的商铺投资预期，鄂州人到本案消费的可能性等，针对不同消费群体的关注重点，形成对后期本项目定位支撑，我司重点针对黄冈、鄂州进行了深入问卷调查，具体情况如下： 背景资料 黄冈 中心区 开发区 商户调查 19 27 小计 67 76 鄂州 南浦区 消费者调查 39 商户调查 49 小计 88 从客户商铺需求调查中可看出购铺首选为地段、区域人口量，总价敏感性较高，100平米以下中小面积商铺为主力需求。 观点一： 82％接受调查的对象中，一层的商铺基本满足了商家的经营需求； 观点二：96%的接受调查客户，倾向购买100㎡以下的商铺。 观点三：只有10%的客户中，接受街区式商铺，说明经营方式相对保守，对新的商业业态接受程度很低。 黄冈购铺特征 总价50万以下，租金60元/平米/月是客户临界点，也是本案未来价格定位考虑因素 黄冈购铺特征 观点一： 对于本项目，约66%的被访商家认为租金合适就会考虑来本项目所在区域开新店，或者将现有店面搬迁； 观点二：对于商铺总价承受，认为本项目商铺50万以下可接受的人数占到60%，50-100万占比达到38%。 观点三：对于租金情况，普通较难承受较高租金水平，60元以下/平米/月是大多数被访者的首选。 由于商铺价格比较高以及商铺拥有者统一管理等各方面因素，被调查商家95％都是租赁商铺。 商家经营的76%的商铺是从房东处租来，13%直接租于开发商，只有11%的商铺是从商家转租过来的，说明大部分商铺的经营还是还是比较稳定的，商铺换手率不高。 近七成受访商家对经营情况满意或基本满意，近三成表示现在的商铺经营基本可以维持房租，从中反映出鄂州的零售业经营状况都比较良好。在问卷调查过程中，通过访谈了解到如果有发展潜力更大的商铺，有相当一部分商家表示愿意搬迁或开分店，但不会考虑到黄冈去开店经营。 多数商家希望租赁，购买意愿较弱，对现状满意较多不愿意搬迁或者到黄冈开店 鄂州商户 访谈结论 黄冈商户购铺小结： 后期商铺销售可针对黄冈现有经营商户进行宣传，商户将是中小商铺的购买主力； 被访者均认为目前黄冈消费能力偏低，但随着十二五规划的实施，城市化率的逐步提升，项目所在东城区人口密度将逐步提高，区域消费力将未来将会有长足发展；潜力较大，具有较高投资价值； 客户对于价格敏感度较高，面积100平米以下，总价50-100万以内的商铺能承担者在被调查对象中占到98%。 大型餐饮与中高端休闲娱乐业态现有商圈相对缺乏，本项目业态定位可作参考 4 商业调研与定位研究 主要商圈研究 商业问访调查 商业定位研究 从城市经济与商业发展角度来看，黄冈目前人均GDP 1796美元， 消费档次与购物环境需求正处于购物中心和街区化商业阶段 集市沿街商业 大型综合商场超市 专业店 仓储式购物中心 便利店 都市MALL 街区化商业 郊区MALL 百货商店 批发市场 $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 价格 品质 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 形成条件 形成过程 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 商业业态细分完全，总量饱和 阶段特征 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均GDP 出现业态 黄冈目前处于综合商业阶段 商业定位 住宅产品形象定位 利用本项目的景观优势，引领黄冈全新 都市上空的空中院馆生活方式　　　 　　 －－　Skyhouse　Life 空中院馆 Skyhouse 生活模式 专属的、尊贵的 （Yours） 高享受的（High-technology） 开阔的（Hill） 我们定义的院馆生活是： 空中别墅＝都市生活配套＋别墅优越居住享受+精致生活品位 通过一系列以空中别墅为主的居住空间，强化全新的空中别