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房地产开发法律风险管理指引 法律事务部 二〇一四年 目 录 第一章 房地产开发法律风险概述 1 第二章 国有建设用地使用权取得 3 一、国有建设用地使用权的取得方式 3 （一）建设用地划拨取得 3 （二）划拨用地性质变更 6 （三）国有建设用地出让取得 6 （四）国有建设用地转让取得 13 二、国有建设用地取得过程的法律风险 14 （一）土地交易过程的风险 14 1. 招拍挂违法违规的风险 14 2. 土地出让合同签约主体不适格的风险 15 3. 未按规定条件交纳土地出让金的风险 16 4. 以股权转让方式进行土地转让的风险 18 5. 非净地摘牌的风险 18 6. 房地产项目违规转让的风险 19 7. 集体用地及划拨用地非法转让的风险 20 8. 司法拍卖项目的风险 22 （二）土地利用过程的风险 23 1. 土地闲置的风险 23 2. 恶意囤地炒地的风险 26 3. 非法占用土地的风险 26 4. 不按批准用途使用国有土地的风险 27 5. 未进行土地使用权展期申请的风险 29 6. 划拨地房地产抵押的风险 29 第三章 项目公司设立 31 一、房地产企业的设立 31 （一）公司设立的条件 31 （二）房地产开发的资质 32 1 二、房地产公司设立过程的法律风险 35 （一）房地产公司设立的法律风险 35 1. 未获取营业执照开发的风险 35 2. 无资质或越资质开发的风险 36 3. 资质证书作假的风险 37 4. 变更手续违规的风险 38 （二）合作开发模式的法律风险 39 1. 合作主体资质不适格的风险 39 2. 不承担经营风险的合同认定的风险 39 3. 资金投入不到位的风险 40 4. 需求投资额超出合同约定的风险 41 5. 小股东利益保障的风险 42 第四章 规划设计与报规报建 43 一、房地产开发的过程中涉及的规划事项 43 （一）土地利用总体规划 43 （二）城市总体规划 43 （三）控制性详细规划与修建性详细规划 44 二、房地产开发的过程中涉及的规证 45 （一）国有土地使用证 45 （二）建设工程规划许可证 46 （三）建筑用地规划许可证 47 （四）建设工程施工许可证 48 （五）商品房预售许可证 50 三、房地产开发的过程中涉及的前期报批手续 51 四、规划设计与报规报建过程的法律风险 55 （一）报规报建过程的法律风险 55 1. 城市规划变更的风险 55 2. 规划条件和附图未纳入出让/转让合同的风险 56 3. 擅自变更规划设计条件和附图的风险 57 4. 未获取建设工程规划许可证进行设计的风险 58 5. 未获取建设工程规划许可证进行施工的风险 59 2 6. 未按照建设工程规划许可证规定施工的风险 59 7. 未取得建设用地规划许可证占用土地的风险 60 8. 建设工程与规划