万科集团地产商品住宅项目销售定价报告.pdf

万科集团 房地产商品住宅项目销售定价报告 目 录 第 一 章 总 则 ··············································· 1 第 二 章 适 用 范 围 ·························· ····················· 2 第 三 章 制 定 住 宅 销 售 价 格 的 过 程 ································· 3 第 四 章 住 宅 销 售 价 格 系 数 的 制 定 原 则 ····························· 4 第 五 章 住 宅 销 售 价 格 系 数 的 制 定 及 评 分 ··························· 5 第 六 章 定 价 信 息 的 调 研 与 分 析 ··································· 9 第七章 住 宅 销 售 价 格 计 算 公 式 的 拟 定 ···························· 1 2 表一：不同住宅小区规划布局系数评分表 表二：不同别墅楼型规划布局总体均价计算公式表 表三：不同住宅小区规划布局总体均价计算公式表 第八章 其它 ··················································28 附件：某项目销售价格系数专题报告提纲及附件 附表一：某项目楼型价格试算汇总表 附表二：某项目住宅销售价格平面系数评估标准表 附表三：某项目住宅销售价格垂直系数评估标准表 附表四：某住宅项目××栋 价格试算表 案例一：某住宅项目销售价格系数专题报告 案例二：某别墅项目销售价格系数专题报告 第一章 总 则 第1条 在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额 和盈利率的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出 选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收 入的最关键因素。房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅 产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。 制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有 效手段和强有力的经济杠杆。在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确 地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定 位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主 要课题。 住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格 系数的因素又非常之多、且非常复杂。本《房地产商品住宅项目定价报告指 引》（以下简称“指引”）旨在建立一个技术交流平台，指引各地区营销决策 小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进行系统、缜密的分析。 第2条 编制本《指引》的重要性。住宅产品最重要的一个特征是位置的固定性和不 可移动性，虽然某些住宅产品在朝向、楼型、房型及自然地理位置等方面可 能有类似的方面，但是它们在景观、安静度及使用功能等方面肯定有诸多的 差异。归纳的说，就是不同的住宅产品都具有不同的性能。那么，如何使住 宅产品性能与其销售价格相匹配、如何制定合理的销售价格、如何使每个住 宅产品性价比都趋于合理、如何使住宅产品销售速度合理化，这一切都可以 在其它相关专业的共同努力下，有望通过制定合理的销售价格系数来实现。 第3条 编制本《