房地产估价师考试重点考点整理-理论与方法a.pdfVIP

房地产估价师考试重点考点整理_理论与方法A （理论与方法还有整理的B 篇，可在付费文档中下载） 第一章房地产估价概论 ➢ 房地产不仅是资源、财产、生产要素或消费品，还是商品或资产。 ➢ 专业估价特点：1 专业估价机构和专业估价人员完成， 2 是专业意见，3 具有公信力，4 有偿服务，5 承担法律 责任。 ➢ 专业房地产估价核心内容，接受他人的委托，为了特定目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、 测算和判断。 ➢ 要素：1 估价当事人2 估价目的3 估价(价值)时点4 估价对象5 价值类型6 估价依据7 估价假设8 估价原则9 估 价程序10 估价方法11 估价结果。基本要素：1 估价当事人2 估价目的3 估价(价值)时点4 估价对象。 ➢ 房地产评估除了价值评估外，还可以包括1 房屋工程质量评估2 房屋完损状况评估3 房屋使用功能评估4 房地产 周围环境评估5 房地产投资风险评估6 房地产贷款风险评估7 房地产企业资信评估8 房地产制度政策评估。 ➢ 传统评估业务：房地产价值评估。 ➢ 非传统评估业务：1 房地产价值评估相关业务（房地产价值分配业务、价值减损评估、价值提升评估、相关经济 损失评估）2 房地产咨询业务。 ➢ 房地产估价特点：评估价值不是价格；模拟市场定价而不是代替市场定价；提供价值意见而不是作价格保证（鉴 证性/证据性估价、咨询性/参考性估价，前者法律责任大于后者）；有误差但在合理范围内；既是科学也是艺术。 ➢ 出具虚假或重大差错，房地产估价机构5-20 万元罚款，估价师1-3 万元罚款 ➢ 不能用一般物理量测量的误差标准要求估价误差标准，法官使用的10%，可放宽到15%，难度大的放宽到20% 。 ➢ 判断评估价值的误差，理论上与真实价值比较，实际中与合格估价师的重新估价结果比较。 ➢ 房地产需要专业估价因为：1 独一无二、2 价值较大、3 典型的不完全市场（因为无法移动）。 ➢ 房地产估价占主体：1 量大面广，2 估价情形较多，3 还提供房地产咨询服务。 ➢ 房地产估价的需要：1 抵押、2 征收征用、3 税收、4 保险（不含土地）、5 转让租赁、6 土地使用权出让、7 房地 产分割、8 房地产损害赔偿、9 争议调处司法鉴定、10 企业改制重组相关行为、11 其他（出国移民、信托基金、 开发经营、使用权期间届满） ➢ 房地产适于担保品因为：1 不可移动、2 寿命长久、3 保值增值、4 价值较大。 ➢ 城镇土地使用税和耕地占用税不用估价。 ➢ 估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。 ➢ 房地产估价机构分一级、二级、三级、暂定期内三级、有业务范围限制、不受地域范围限制，法定代表人或合伙 人3 年以上房地产估价师。合格房地产估价师：扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。 ➢ 估价目的决定估价(价值)时点、估价对象、价值类型及估价依据。估价(价值)时点不是随意确定，取决于估价目 的。确定估价(价值)时点在先，得出评估价值在后。 ➢ 估价对象由委托人和估价目的双重决定。任何房地产都能估价。 ➢ 价值类型有：最基本的市场价值和非市场价值（投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值、残余价值）。 ➢ 估价假设作用：1 规避估价风险、2 保护估价师估价机构、3 告知、提醒报告使用人、4 保护报告使用人。 ➢ 估价原则：1 独立客观公正原则（基本原则、最高行为准则）2 合法原则3 替代原则4 最高最佳利用原则。另外 还有“谨慎原则”。 ➢ 估价程序：1 获取业务2 受理委托3 制定方案4 搜集资料5 实地查勘6 求取价值7 撰写报告8 审核报告9 交付报 告10 资料归档。 1 ➢ 估价程序作用：1 规范估价行为2 保障估价质量3 提高估价效率4 防范估价风险 ➢ 估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法，市场比较法、 收益法、成本法为基本估价方法。 ➢ 要用两种以上估价方法，相互验证但不能相互替代。 ➢ 估价师职业道德1 诚实道德2 回避利益冲突3 具备专业胜任能力4 勤勉尽责5 保守秘密6