不动产权调查流程.docxVIP

外业目的 提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件. 注意事项： 1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构； 2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库）， 3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线），并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。 基本概念 1、地籍 记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。 2、地籍调查 针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。 3、界址线 宗地的边界线。 4、界址点 土地权属界址线的转折点。 5、宗地 土地权属界址线封闭的地块或空间。 6、宗地图 描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。 7、占地面积 特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。 8、分摊土地面积 （1）小区： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。 （2）自建房： 分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。 控制测量 控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。 平面控制网的基本精度应符合下面规定： 四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。 四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。 1、首级控制网： 首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。 2、图根控制网： 利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来定向，一个用来检查）。 为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种： 每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。 在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。 当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宜布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下表。 图根导线测量技术指标 等级 附合导线长度(km) 平均边长(m) 测回数 测回差 (″) 方位角闭合差(″) 坐标闭合差 （m） 导线全长相 对闭合差 DJ2 DJ6 一级 1.2 120 1 2 18 ±24 0.22 1/5 000 二级 0.7 70 1 ±40 0.22 1/3 000 具体流程为：找已有控制点 求七参数 RTK做图根控制点 全站仪附合导线引点 测量 宗地界址点测量 界址点主要采用全站仪极坐标法测量，观测时应做测站检查，检查点可以是定向点、邻近控制点和已测设的界址点。界址点精度要求见下表。 级别 界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差 (cm) 中误差 允许误差 一 ±5.0 ±10.0 二 ±7.5 ±15.0 三 ±10.0 ±20.0 土地使用权明显界址点精度不低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。 土地所有权界址点可选择一、二、三级精度。 已用的宗地界址点测量方法主要有三种： （1）当该宗地有80坐标或可转换为80坐标的其他坐标时，则直接利用该80坐标生成宗地图。 （2）当该宗地没有80坐标但业主和四邻可以明确指界的，则利用开发商和四邻的指界结果生成宗地图。 （3）当没有该宗地80坐标并且开发商不能明确指界的，则测量与小区相邻的道路中线，根据道路红线和土地证的边长形状推出宗地范围，但开发商需要签订“确认不动产登记权籍调查结果承诺书”。 注：以上几种方法均需在“不动产测量报告”中注明 幢基线测量 幢基线使用全站仪的极坐标法观测得到。测量内容主要包括房屋的幢基线（用于确定房屋的位置和计算房屋的占地面积）、房屋的外部轮廓（如带有裙楼的主楼的外部轮廓）。幢基线测量精度要求参考宗地界址点测量精度要求。 1、测量方法 测量房屋以勒脚以上墙角为准；房屋附属设施测量：柱廊以柱外围为准、门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准、挑廊以外轮廓投影为准、室外楼梯以外围水平投影为准。 2、需要测量内容 落地阳台；与房屋相连的永久性的室外楼梯；房屋间永久性的架空通廊；有柱或有围护结构的门廊、门斗；玻璃幕墙等作为房屋外墙的；依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，其高度在 2.20m 以上的部位；与房屋相连有上盖走