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（引）商品房过剩总库存22亿平方米 （主）社科院预警房地产结构失衡 （副）2016住房市场存较大风险 记者 梁倩 方烨 北京报道 3日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告（2015-2016）》显示，2015年房地产市场的住房形势超出预期，一方面是投资增速呈现俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零，另一方面，库存高企，去化压力增大，其中，仅现房库存去化就需高达23-24个月。与此同时，住房市场内部结构失衡，一线城市的供求矛盾突出于三四线城市的供过于求并存。 对此，报告表示，2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策的进一步宽松，因此房地产市场不会硬着陆。 库存过剩 2015年，虽然宏观政策一再宽松，但商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存却没能较大缓解自身压力。 具体来看，新开工方面，自年初以来同比便持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为负为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月的8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%，竣工方面，更是仅维持在-10%到-20%。 值得注意的是，虽然投资、施工等均大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。 对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松是促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪仍浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。 “商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。据悉，目前现房去化超过18个月以上的，过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。 的确，以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。但值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。 与此同时，去化周期方面，目前现房库存高达23-24个月，远高于6-18个月的合理空间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。 “商业营用房库存过剩更加突出。”倪鹏飞说，办公楼和商业营用房的销售面积和销售额的收窄幅度均高于商品住宅。特别是因互联网和电商的兴起对传统购物营销模式的巨大冲击，导致商业营业用房的销售持续低迷，库存积压严重。 分化加剧 结构现失衡 报告指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。 对此，社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。 邹琳华认为，此前作为中国住房发展超级引擎的城镇化与工业化目前均处于减速状态，一方面是因经济减速带来的城市人口吸引力的减弱，另一方面，则是已累积的巨额存量，仍在以惯性高速增长。 对此，邹琳华表示，虽然住房总量短缺时代已过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的净流入及收入水平的提高，一线城市住房现阶段仍存部分短缺。 同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。报告表示，目前，许多二线城市如西安、青岛等都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平米以下的小户型销售遇冷的局面。 因此，报告指出，在内部结构过剩严重，外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构过剩，影响经济的顺利转型。 “应警惕房地产经济沦为‘房奴’经济的隐忧。”倪鹏飞表示，过去十年，虽然住房市场促进了经济快速增长，但被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。“房价被认为可涨不可跌，也使城镇居民家庭负担过重，进而影响经济内需不足，产业转型乏力。” 2016存较大风险 倪鹏飞表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现了明显的回暖趋向，出现升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，并不能保证2016年房价稳定的可持续性，因此，受控于宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能性。 此外，倪鹏飞指出，鉴于201