房地产项目购尽职调查法律实务20161215.ppt

项目公司交接 * 公司工商登记的相应变更 公司档案材料的整理、移交 签订的合同、协议的处置 公司资产清理及归属 公司印章的交接 公司证照、文件的移交和重新办理 目标公司管理权的交接 工作人员的交接 联系方式 139.com * 结 束 谢 谢 * * * * * * * * * * * * * * * * 取得同意流转证明的程序 发布通告（村民大会或代表会议召开前30日发布通告，列明流转形式、价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况，并通知会议时间、地点、参加人员及提出异议的途径） 召开村民大会或代表会议，对流转基本事项进行表决须取得2/3以上成员或者代表同意。 将会议决议公示（不少于15日）。公示期内，有1/3以上有选举权的村民对村民会议决议提出异议或1/10以上有选举权的村民对村民代表会议决议提出异议的，不得办理流转手续。 经上述程序集体决议，可以进行流转的，由本集体经济组织出具同意流转的书面证明材料。同意流转书面证明材料应经公证机构公证。 　 * 交易方式 工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在区一级农村集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，并取得成交确认书或中标通知书。 其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。 出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。 　 * 划拨 县级以上人民政府依法批准（具体行政行为） 无偿（或支付土地使用者应缴纳补偿、安置等费用），无须支付土地出让金 无期限（不同于土地出让） 处分受到限制。 禁止转让、出租、抵押； 确有需要的，必须缴纳土地出让金，将划拨土地转化为出让土地。 政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，或者土地使用者因迁移、解散、 撤销、破产等原因停止使用划拨土地的，由政府无偿收回划拨土地。无偿收回 划拨土地，政府仅对地上建筑物给予适当补偿。 * * 划拨土地的范围 《土地管理法》第54条规定，下列建设用地可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 划拨用地目录 减少非公益性用地划拨 节约集约利用土地规定 国家扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。 除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供 应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施 以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。 * * 建设用地使用权划拨的程序 预审（土地管理部门出具建设项目预审报告） 申请（土地使用者向市、县人民政府的土地管理部门提出用地申请） 审查（土地管理部门对申请进行审核，划定用地范围） 批准（报市、县人民政府批准，发给建设用地批准书） 划拨 登记 划拨土地的转让条件 * 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： 土地使用权者为公司、企业、其他经济组织和个人； 领有国有土地使用证； 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或 者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。 政府的出让权限之一 1、建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府，其土地管理部门负责签订、履行《国有建设用地使用权出让合同》。 * 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。2005年8月1日前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。 政府的出让权限之一 2、政府的批准权限 * 耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准； 耕地3亩以下、其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准； 省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。 政府的出让权限之二 《限制用地项目目录(2012年本)》 * “商品住宅项目”宗地出让面积不得超过下列标准： 小城市（镇）：7公顷（105亩）； 中等城市：14公顷（210亩）； 大城市：20公顷（300亩） 容积率不得低于1.0（含1.0） 招拍挂政策 国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》即11号令， 2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等经营性用地使用权